东景苑 (Parc Esta) | 市场动向
2020年3月15日：东景苑（Parc Esta）已售出1153套单位， 其中包括1卧房单位196套，1卧房+书房单位105套，2卧房单位186套，2卧房优质单位166套，2卧房+书房单位122套，3卧房单位153套，3卧房灵活空间单位97套，3卧房优质单位46套，4卧房单位总计36套， 4卧房优质单位36套，5卧房单位16套。
2020年2月25日：东景苑（Parc Esta）2020年1月份售出44套单位，中位数尺价约$1,684元。
2020年1月20日：东景苑（Parc Esta）2019年共售出629套单位，中位数尺价约$1,666元。
2019年9月18日：东景苑（Parc Esta）8月份售出47套单位，中位数尺价约$1,691元。
2019年6月16日：东景苑（Parc Esta）6月份售出58套单位，中位数尺价约$1,690元。
2019年3月25日：东景苑（Parc Esta）2月份售出26套单位。
2018年12月22日：东景苑（Parc Esta）在11月份共售出348个单位，尺价中位数售价为1699元。
2018年11月19日：东景苑 (Parc Esta) 18日开盘，发展商共推出450个单位，总计售出73%的推出单位，平均尺价约1680元。
2018年11月02日：东景苑 (Parc Esta) 3号开放示范单位供公众预览。
东景苑 (Parc Esta) | 友诺士/巴耶利峇大型高档公寓
– 沐浴在海峡华人文化和民居中的东部大盘-东景苑 (Parc Esta) –
新加坡哪里的住宅建筑最有南洋风格？也最能反映《唐山到南洋》，《小娘惹》这些影视作品中的南洋华人文化底蕴？哪里的居民可尽情享受新加坡海峡的最美海滩？应该就是沧海桑田般的东海岸。
从东往西，依次经过丹戎加东路，跨过Still Road 直到勿洛南一道，可以看到大片的有地住宅区，那里夏风沉醉，绿树红瓦，海天一色，碧海蓝天。不远处沙滩阳光，海帆远影，别有风情。这一带以丰富的南洋历史文化背景与多样的餐饮选择而闻名。
饱经海风洗礼的东海岸，往事随云走，渐渐褪去历史的华袍。那繁忙的新加坡海峡依旧护佑着这片老土，那海峡华人的文化依旧在纵横交错的巷弄里弥散着，只是那变换的脚步，让我们和历史难牵手。这一生一世，有多少你我，被吞没在浩瀚无垠的历史长河中。
就在2018年的11月的一天，就在这里，新生代的公寓住宅出现了。在东海岸大片低密度住宅区的怀里， 在世代居住于此的海峡华人的眼里，位于友诺士地铁站那里的东景苑-Parc Esta，可谓数十年来最为耀眼夺目的霸级公寓楼盘。
北望眼，泛岛高速公路，沈氏道和樟宜路应该是最靠近东海岸低密度有地住宅区的3条大路，和南部的东海岸路，马林百列路和东海岸公园高速公路形成了东部居民区的6条东西大通道。对了，在北部，有靠近东景苑的东西地铁线，南部还有在建的汤申-东海岸地铁线。哇，算下来一共8条东西走向交通大动脉耶。
东景苑 (Parc Esta) 是位于新加坡东部沈氏道（Sims Avenue）900到916号的大型公寓项目，距离友诺士地铁站不到100米。这一东部核心区罕见大型公寓项目由私有化中等入息公寓友诺士雅苑发展而来。东景苑占地面积有34,997平方米，建有9栋18层高的住宅大楼和五间沿街商铺，总计1399套公寓单位。东景苑由新加坡著名发展商MCL地产 （MCL Land）倾心开发，坡著名建筑师P&T Consultants Pte Ltd精心设计，设施齐全，户型多样，包括1卧房，2卧房，3卧房，4卧房到5卧房单位。2018年1月开盘以来，一直热销，并跻身2019年十大畅销楼盘第二名，全年卖出629套公寓， 进入2020年，东景苑依然人气十足，2个多月已经售出近100套单位。
东景苑靠近东部商业中心-巴耶利峇商业中心（距离友诺士地铁站仅1站距离），这里聚集了目前该地区有终身学习学院（Lifelong Learning Institute）、巴耶利峇广场，新邮政中心以及巴耶利峇中心等。 东景苑居民驱车几分钟就到新加坡最富盛名的滨海公园-绵延近10公里的东海岸公园。随着巴耶利峇空军基地在2030年后迁移，军事基地周边建筑高度限制预计会解除，相信包括东景苑在内的友诺士私宅会进一步获益。
东景苑 (Parc Esta) | 地段位置和周边设施
东景苑 (Parc Esta) 位于沈氏道（Sims Avenue）和樟宜路（Changi Road）之间，紧邻直通东海岸的史蒂尔路 (Still Road），距离友诺士地铁站不到100米距离。从家门口一站地铁就到巴耶利巴地铁转换站（Paya Lebar MRT Interchange）和巴耶利峇商业中心，交通便利，四通八达。
东景苑也靠近泛岛快速公路出入口，也靠近如切路，丹戎加东路， 马琳百列路，东海岸路和和东海岸公园大道（ECP）等交通干道，也靠近附近的加冷－巴耶利峇高速公路 （KPE）。东景苑住户出行非常方便，驱车可快速抵达巴耶利峇商业中心，马林百列市镇中心， 滨海湾中央商业区，乌节路商圈和樟宜国际机场。譬如说，东景苑住户驾车到中央金融区（CBD）只需要10～15分钟车程，到达新加坡最大的购物区-乌节路，也只需15分钟左右车程，前往樟宜国际机场和星耀樟宜购物中心，也就15分钟左右时间。
东景苑公寓的吸引力不仅体现在拥有绝佳的地理位置，更体现在其让人羡慕的周边居住环境。东景苑靠近绵延数公里的新加坡黄金海岸-东海岸公园，这是新加坡最富盛名的滨海公园，是享受海边活动和共度家庭美好时光的理想之地。在这里可以享受迷人的沙滩和参加精彩的娱乐活动，在这里你可以享受清凉的海风与树荫，也可以跑步、散步、溜轮滑、骑脚踏车、烧烤、露营、吃海鲜大餐、体验水上运动、租间小别墅和朋友聚会等等。东海岸公园汇集了健身和锻炼设施，还有各式餐厅、酒吧和咖啡馆。给野餐和烧烤也创造了绝佳的环境。
东景苑靠近马林百列市镇中心（Marine Parade Central），这里商场林立，是购物餐饮和参加社区活动的好去处。市镇中心附近有百汇广场（Parkway Parade），加东购物中心（Katong Shopping Centre）, Katong Plaza, Roxy Square , I12加东 （I12 Katong）和Katong Square等等。这些商场为周围住户提供了多样化的零售商铺、餐饮店、超市和其他休闲设施。这些邻里商场是东海岸私宅区日常生活的很重要的组成部分，构筑了几代人的历史印记。
喜欢现代都市生活的住户，如果不想去滨海湾中央商业区和乌节路商圈，可以从东景苑驱车或搭乘地铁/巴士来到东部新城-巴耶利峇商业中心，这是东部的冉冉升起的商业中心，不仅是东西线和环线地铁线的交汇处，更是汇集了新加坡邮政中心（Singpost Centre），巴耶利峇广场（Paya Lebar Square），巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter）等重要商业大厦，这些重要地标驻有上百家零售商店，各式专卖店，中西餐馆，生鲜超市，百货公司，影院等设施，每天吸引数十万人潮在这里购物用餐和休闲。除了这三栋地标大楼， 巴耶利峇商业中心也拥有City Plaza， Tangjong Katong Complex和Kinex等购物商城。可谓让附近居民选择多多，流连忘返。
如果想逛巴刹与熟食中心，选购新鲜的蔬菜、水果和肉类， 东景苑住户可到友诺士大牌4A号巴刹与熟食中心（Block 4A Eunos Crescent）, 芽笼士乃巴刹和熟食中心 (Geylang Serai Market &Food Centre)和海格路熟食中心(Haig Road Food Centre) 品尝传统美食，采购新鲜蔬菜和肉禽。居民也可以前往马林百列中心大牌84巴刹与熟食中心（Blk 84 Marine Parade Central Market and Food Centre）、德明熟食中心（Dunman Food Centre）、惹兰巴株大牌4A巴刹与熟食中心（Blk 4A Jalan Batu Market and Food Centre）、旧机场路大牌51 巴刹与熟食中心（Blk 51 Old Airport Road Market and Food Centre）等，这些巴刹与熟食中心是住户体验本地餐饮生活的好去处，很多地道美食荟萃，令人流连忘返。
家有上学小孩的住户有福了，东景苑 (Parc Esta) 附近的公立学校云集，这里有友诺士小学（Eunos Primary School），海格女校（Haig Girls’ School）、丹绒加东小学（Tanjong Katong Primary School）、丹绒加东女子学校（Tanjong Katong Girl’s School）、道南小学（Tao Nan Primary School）、圣婴（加东）女校 （CHIJ (Katong) Primary School）、光华小学（Kong Hwa Primary School）、菩提学校（Maha Bodhi School），德乐小学（Telok Kurau Primary School），丹戎加东中学（Tanjong Katong Secondary School）、务立中学（Broadrick Secondary School）、中正学校（Chung Cheng High School）和德明政府中学（Dunman High School），道南学校（Tao Nan School）。此外，对于需要上国际学校的住户，靠近安珀苑的国际学校有伊顿国际学校（EtonHouse Internationl Research Pre-school）、加拿大国际学校丹戎加东学院（Canadian International School (Tanjong Katong Campus)）和查茨沃斯国际学校东区学院（Chatsworth International School (East Campus)）等。
东景苑公寓位于第14邮区的黄金地段，周围医疗保健设施齐全。驱车往东几分钟就到百汇广场，那里有很多专科门诊。住户也可驱车东海岸公园大道前往本地最知名的公立医院-新加坡中央医院（Singapore General Hospital）和欧南园国立医疗研究机构, 也可以前往武吉士的莱福士医院（Raffles Hospital）。住户也可以驱车前往东部最大的综合性医院-樟宜医院（Changi General Hospital）。而规模庞大设施一流的罗敏娜保健城（Health City Novena） 也就十多分钟的车程， 那里云集了陈笃生医院，伊丽莎白医院和其它国立医疗机构等。乌节路靠近植物园大使馆区则有位于纳比雅路（Napier Road）上的鹰阁医院和专科中心(Gleneagles Hospital and Medical Centre)和附近的康健医药专科中心 (Camden Medical Centre)。 乌节路经禧一带则有伊丽莎白医院和医疗专科中心 (Mount Elizabeth Hospital and Medical Centre)和百丽宫医疗专科中心（Paragon medical Central)。所以对于东景苑的居民来说，外出就医保健十分方便。
东景苑 (Parc Esta) | 公寓设计和设施景观
地处东部传统华人社区的东景苑 (Parc Esta)是多年来友诺士/巴耶利峇一带罕见的大型地标性公寓项目。受限于附近巴耶利峇空军基地的限高要求， 这一带的公寓项目都是低矮的小型化的楼盘和2-3层的有地住宅。 值得浓墨重彩强调的是，发展商MCL地产乘着2016-2017年期间本地私宅市场集体出售活动的热潮，通过激烈竞争，终于拿下这块附近绝无仅有的巨型优质地块（完美长方形的平整地块，占地面积达377,000平方英尺）。这才演绎出东景苑公寓傲立东部传统华人洋房社区的传奇故事。
通过与著名建筑设计公司P&T Group 和公寓景观设计公司 Ecoplan Asia的合作，MCL地产旨在把东景苑打造成一处优雅和辉煌并存的奢华住宅。东景苑通过强调BODY、MIND和SOUL的健康元素，使自己与众不同，并通过融入景观的各种设施体现出来。塔楼的位置位于场地的周边，以创造一个大型的中央景观空间，居民可以享受归属感，类似于高级俱乐部会员的身份。
东景苑公寓项目的设计布局很像“工”字结构，9栋18层高的住宅大楼，或面向南部的樟宜路旁边的有地洋房区，或面向北部的沈氏道，以独特的玻璃墙外观，冠以别致的灯笼造型，带给居民无以伦比的居住体验。靠近北部沈氏道的有4栋住宅大楼，分别位于大门口左右，靠近南部樟宜路有5栋住宅大楼一字排开。大门朝北，紧邻的迎宾区非常雄伟壮观，背后是不同主题的亭榭阁台设施。整个公寓小区分为西花园， 中央花园和东花园三个部分。
项目西花园以融洽的家庭休闲为主题，建有南北两排距离开阔的各2栋大楼，周围分布有多达20多处公共设施。这些设施以环状泳池通道为核心，包括家庭浅水湖，水床，家庭聚餐岛，儿童水上乐园，儿童游乐场，水中健身，户外健身角，多个主题凉亭，按摩池，草药花园等等。这些喜闻乐见的设施会带给居民，居家老人和小孩们轻松度假的感觉。
项目东花园以夏日浪漫绿洲生活，水上和户外运动为主题，也建有南北两排距离开阔的各2栋大楼和众多公寓设施。包括一个50米标准泳池，居民俱乐部会所，网球场和多功能球场为代表的户外运动健身设施。也包括波浪式按摩浴池，小草坪，池边凉亭，日光浴床，精美小屋，健身角，宠物活动区等。
中央花园则是位居中部，依次从北到南，从雄伟壮观的大门迎宾处延伸到绿树成荫，水亭环抱大树的中庭，休憩走廊，配以水池嵌入式休息区，反射式水塘和大楼北面的小公园等。 另外，东景苑公寓栽多种的绿色植物，与田园诗般的环境相得益彰，将郁郁葱葱的绿色植物与现代建筑融为一体，每个角落和设施度为住户提供完全放松和恢复活力的机会。
东景苑 (Parc Esta) | 户型设计和室内装潢
关于东景苑 (Parc Esta)的户型设计，发展商MCL地产善用大型地块的优势， 建有9栋18层高的南北朝向的住宅大楼，共计1399套公寓单位和5间临街店铺。公寓设施齐全而且户型多样，包括216套1卧房单位，116套1卧房+书房单位，193套2卧房单位，124套2卧房+书房单位，230套2卧房优质单位，178套3卧房单位，126套3卧房灵活空间单位，90套3卧房优质单位，54套4卧房单位和18套电梯入户5卧房单位。 单位面积介于42平方米至149平方米。多样化的户型旨在满足各种住户群体的居住和投资需要。
东景苑整个项目包括家居设计方面处处体现著豪华，每一户的客厅、餐厅、主卧卫生间均采用希腊天然大理石，主卧室宽敞舒适，家电配备意大利顶级厨房电器品牌SMEG的炉灶，抽油烟机，烤箱，冰箱，洗衣烘干两用机等。特选单位则配有Vintec温控酒柜。顶层单位则享有挑高客厅设计，空间感十足，尽显奢华气质。东景苑公寓与时俱进，引入全套智能家居。通过手机应用软件可轻松遥控家门密码锁，摄像头，空调等。
值得一提的是东景苑（Parc Esta）的示范单位，咖啡色的外墙在蓝天下显得格外厚重。示范展示大厅的设计装潢，色彩深沉，古香古色，仿佛让您来到了金碧辉煌的王府大堂，又像置身于豪华酒店的包房。习惯了参观高大亮堂的落地玻璃围墙风格示范单位的朋友们需要适应一番。
四大样板间带给你不一样的体验，包括单/双/三卧室+书房和五卧室套房+私人电梯。同户型的卧室房间尺寸比Jadescape要小些，不过空间利用率蛮好。东景苑的装潢虽然比Margaret Ville 要大众化些，厨卫电器也是欧美名牌。印象比较深刻的是浴室地板-深色大理石地板和暗色水龙头，别有风格，走进去就是要小心地滑，需要做点防滑处理。另外卧室的窗口设计也很特别, 中间的大片窗口超宽，位于两边可推拉的窗户比较窄，虽然采光效果更好，视线更加无遮拦些，不过自然通风就逊色些，如果需要可考虑安装风扇来增加新鲜空气流动性。
东景苑（Parc Esta）| 平面设计图和户型分布
东景苑（Parc Esta）| 户型组成
东景苑（Parc Esta）| 户型分布图
东景苑（Parc Esta）| 户型平面图 | Floor Plans
1卧室单位户型
1卧室+书房单位户型
2卧室单位户型
2卧室优质单位户型
2卧房+书房单位户型
3卧室单位户型
3卧室优质单位户型
4卧室单位户型
4卧室优质单位户型
5卧室单位户型
东景苑（Parc Esta）| 发展商参考售价
东景苑（Parc Esta）自2019年11月开盘以来，到2020年3月15日累计售出1153套单位， 目前剩下最后246套公寓单位。近期的楼盘平均尺价约$1670元，其中最低售价则为$1,428元,与2019年8月份来自于一套面积1,024平方英尺的2卧房+书房单位；最高售价为$1,951元 ，于2019年月份来自于一套面积420平方英尺的1卧房单位。过去5个月来所售出单位中，包括1卧房单位196套，1卧房+书房单位105套，2卧房单位186套，2卧房优质单位166套，2卧房+书房单位122套，3卧房单位153套，3卧房灵活空间单位97套，3卧房优质单位46套，4卧房单位总计36套， 4卧房优质单位36套，5卧房单位16套。
东景苑 (Parc Esta) 公寓项目投资分析
在新加坡投资公寓项目从理论上讲潜在风险非常低，因为新加坡私宅市场是属于典型的政府强力调控，却又充分竞争的公开透明的市场。从长期来看，投资公寓项目都是包赚不赔的。作为理智的房产投资人，大家不妨从项目潜力，项目风险和市场走势3个方面来进行评估分析。
- 项目潜力：一处公寓项目潜力主要包括升值潜力和出租潜力， 决定项目升值潜力的最主要因素就是入场价格和周边发展潜力； 而决定出租潜力的主要是该项目周边租客群体的大小和出行方便程度。
- 项目风险：一处公寓的投资风险主要是来自投资者进场价格是否偏高，投资人资金持有能力大小和未来出租是否困难等。
- 市场走势：如果市场现在处在新一轮的上涨期，则是投资者值得投资的黄金窗口。如果市场现在一直处在历史高位，则短期内投资风险比较大，投资者需要坚持到下一个上涨周期来临时才能取得不错的升值回报， 虽然这个期间屋主依然可以通过出租房产获得一些收入。
那么我们来分析一下东景苑 (Parc Esta)这个项目的投资前景如何呢？综合以上所说，我们可以从进场价格，发展潜力，潜在风险和市场趋势几个方面来稍作分析。
东景苑 (Parc Esta)的进场价格：发展商MCL地产的购地成本大约是$909 psf ppr，按照房产网站edgeprop.sg推算，其私宅项目的成本价在$1490元psf左右。自2018年11月开盘以来，发展商到2020年3月15日已经卖出了1152单位，在过去一年多左右时间取得超过82%的销售率，这是十分喜人的业绩。 值得一提的是，东景苑位列2019年新加坡十大畅销公寓楼盘第2名。而2020年1月份，东景苑持续发力，售出44套单位，这些都显示出买家对成熟市镇友诺士地区新公寓楼盘的非常看好。在2019年，发展商每平方英尺的售价范围从$1428元到$1951元不等。
东景苑 (Parc Esta)的周边发展潜力：东景苑是典型的地铁公寓，距离友诺士地铁站仅100米，距离巴耶利峇地铁转换站和巴耶利峇商业中心仅一站距离（2分钟乘车时间）。开车从东景苑到巴耶利峇商业中心1.5公里。巴耶利峇商业中心是新加坡东部地区最大的商业中心。经过过去数十年的政府规划和企业参与开发发展，巴耶利峇商业中心已经崛起，集中了巴耶利峇广场（Paya Lebar Square），巴耶利峇中心（Paya Lebar Quarter），新邮政中心（Singapore Post Centre），终身学习学院（Lifelong Learning Institute）和巴耶利峇地铁转换站等重要地标，聚集办公、零售，住宅，物流，地铁枢纽和继续教育等公共设施于一体， 每天数十万人在此工作和通勤。新加坡政府2018年出台政策，借助巴耶利峇商业中心的东风，把巴耶利峇（Paya Lebar），友诺士（Eunos）和 乌美（Ubi）一带，打造成为一个综合性的商业中心，拥有规模庞大的办公区域、零售店铺和吸引眼球的公共区域。规划成东部一个全新的商业枢纽，这一带会有12公顷可开放商业用地，满足多元化的商业需求。
我们参考一下如上图表，在这里我们把市区重建局的Master Plan 2019和streetdirectory.com 地图放在一起做一下分析。政府将会对巴耶利峇中心一带的几大处工业厂房园区进行重新规划，也会规划几处崭新的商业地块，也有住宅项目的规划。显示出从巴耶利峇（Paya Lebar）到友诺士（Eunos）这一带依然有很好的发展潜力。另一方面，附近占地巨大的巴耶利峇空军基地也会根据政府规划，预计2030年后搬迁到樟宜东填海区。而空军基地将搬迁后所腾出的约800公顷的庞大地段将重新发展，当因此修改周边住宅限高后，将会给东部这一核心地段带来巨大发的展机会。更多商业和产业导入带来更多人口导入，同时提高附近住宅的租金回报。而交通如此方便的东景苑则是受益匪浅。预期周边住屋需求非常旺盛，出租市场也是非常看好，只要投资者个人财务状况良好，整体而言，投资东景苑的风险是非常低的，而长期回报则是非常巨大。
东景苑 (Parc Esta)的投资风险：在2017到2018年的私宅集体出售的热潮中，在节节攀高的政府售地价格推动下，新加坡的私宅售价开启了2017年-2019年的三连涨上升周期。包括靠近友诺士的巴耶利峇商业中心的新公寓售价也跟着水涨船高，巴耶利峇中心的新公寓售价突破$2,000元。而东景苑具有规模宏大，设施齐全，户型多样和靠近名校和巴耶利峇中心中心的诸多优势，成为新加坡东部最畅销的高档公寓项目，其售价显然非常吸引人，属于物超所值。
我们这里把东景苑公寓和其它新楼盘公寓项目相比较,从中大家不难发现，东景苑的售价却是中规中矩，为广大买家所接受，其房价风险非常非常低，对财务状况良好的买家来说，未来风险几乎为零。首先我们比较一下东景苑和最近这一年来的比较有代表性的公寓项目的销售情况，参考如下图表，数据来源于Edgeprop.sg和市区重建局。不难发现，和位于万国地铁站旁的Sengkang Grand Residences综合公寓项目（平均尺价约$1745元)，位于美世界一带的Daintree Residences公寓项目（平均尺价约$1676元)，位于东海岸实力乞一带的Seaside Residences海景公寓（平均尺价约$1895元)，位于兀里/波东巴西一带的The Woodleigh Residences社区综合公寓（平均尺价约$1877元)等这些楼盘相比，位于友诺士地铁站旁这个热门给予的东景苑的售价确实非常亲民。 值得特别一提的是,与友诺士地铁站仅仅一站地铁距离（大约2分钟时间）的Park Place Residences商住综合性公寓的平均尺价约$1981元, 是东景苑公寓平均售价的$1696元高出近300元。有比较才有鉴别，投资东景苑公寓的风险大小主要取决于买家的长期持有能力。
另一方面，新加坡私宅市场近年来涌现出不少公寓单位超过1000套以上的霸项目，这些超大型公寓楼盘，都位于公共设施齐全，生活配套完善的成熟市镇， 深受附近社区居民的欢迎。参考如下图表，数据来源于Edgeprop.sg和市区重建局，位于友诺士地铁站旁的Parc Esta（东景苑）和位于金文泰市镇的锦泰门第，位于红山的Avenue South Residences （南峰雅苑），位于后港的Riverfront Residences和The Florence Residences, 位于实龙岗一带的Affinity At Serangoon，位于碧山/汤申上段的Jadescape （顺福轩）等这些大型名牌公寓相比，也是大受欢迎，性价比很高。而且我们知道， 这些大型公寓项目，由于住户众多，具有明显的品牌效应，公寓设施齐全， 户型多样，未来的买卖出租交易也是非常活跃，形成众星捧月般的“托市效应”，无论投资和自住，其风险是相当低。
特别需要指出的是，东景苑第和巴耶利峇商业中心/地铁枢纽仅一站地铁（2分钟路程），交通方便，位置优越。 而友诺士一带靠近东海岸传统华人住宅区，这里各类学校云集，从幼稚园，小学，中学到大学，都有新加坡的知名学校。各类优势教育资源会带来源源不断的人流和人口迁入，这是对东景苑长期投资价值的有力维护，从长远来看，学区房一直都是低风险房产。
私人住宅市场走势：新加坡私人住宅市场在2017年结束长达4年的缓慢下滑和调整期，开始止跌回升，全年私宅价格涨幅1%。2018年的 私人住宅市场依然火热，全年私宅价格上扬达7.9%。刚刚过去的2019年新加坡全年私宅售价涨幅为2.7%， 发展商共售出9912套私宅单位， 交易量比2018年增加13.7%。业内人士普遍认为，随着过去三年来新楼盘售价进入新的上升渠道，接下来推出的新私宅价格会随着土地价格走势而水涨船高。而政府自2013年以来，连续出台几轮降温措施，包括从不断上调额外买家印花税，不断收紧银行贷款，到不断抬高发展商的购地成本，私宅市场依然坚挺，并逐步恢复到2013年的高水平。 这就表明，这7～8年来进入市场的众多买家和发展商都经过政府降温措施的严格考验，财力雄厚，具有很强的持有能力。而政府目前没有放宽降温措施的打算，所以私宅价格不断上扬是市场情绪的真实反映，也显示本地私宅市场具有很强的韧性和可持续发展实力。 由于新加坡私宅市场的非常健康，短期投机行为几乎无利可图，对外抗风险能力也是非常强的， 所以即使外界形势变化，但是对新加坡的楼市影响是非常有限的，因为本地私宅市场超过85%以上交易是由生于此长于此的本地居民来支撑的，外籍人士占比非常低，可谓投资风险非常小。而未来预计楼市会受本地经济增长，居民收入增加和更多高净值人群的迁入而取得可持续增长。
需要深入分析的买家，可以进一步交流。综上所述，东景苑 (Parc Esta)公寓在市场买价，升值潜力，潜在风险和市场走势几个方面都是非常不错的投资项目， 也是诸多看好东部巴耶利峇前景的买家的理想家园。当然东景苑公寓的不足之处也在于靠近沈氏道，樟宜路和友诺士地铁站，上下班高峰期会有噪音干扰。还是需要前往巴耶利峇中心享受完美的购物就餐体验，对于比较讲究精致生活的住户，可能需要借助私家车，巴士和Grab网约车平台才能保证快速抵达各大购物中心，不过这些缺点也是因人而异，有办法克服的。当未来巴耶利峇-友诺士-乌美这一带全面蜕变崛起，科技进步和交通连接越发方便时，东景苑公寓的真正的升值潜力就会显现。
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