悦湖苑 (The Florence Residences) | 市场动向
2020年3月19日：悦湖苑 (The Florence Residences) 已售出601套单位，其中包括1卧房单位79套，1卧房+书房单位43套，2卧房classic单位56套，2卧房deluxe单位172套，2卧房+书房单位38套，3卧房classic单位112套，3卧房deluxe单位83套，4卧房classic单位16套，4卧房单位deluxe2套。买家看好其位于高文区，售价亲民，户型多样和多元化设施、以及公寓管理费较低等优点。
2020年2月05日：悦湖苑1月份售出12套单位，中位数尺价约$1,490元。
2020年1月20日：悦湖苑2019年共售出560套单位，中位数尺价约$1,500元。
2019年10月02日：悦湖苑自三月份开盘来，已累计卖出了444套单位。
2019年9月20日：悦湖苑在8月卖出122个单位，中位数尺价约为1438元。
2019年6月16日：悦湖苑5月份售出55套单位，中位数尺价约$1,470元。
2019年2月13日：悦湖苑预计在本周末开放示范单位供公众预览，成为农历新年假期结束后首个开盘项目。
2017年10月21日：龙光地产成功以集体出售的方式，以6亿2900万元成交，取得悦湖苑公寓项目所在的大型地块。
悦湖苑 (The Florence Residences) | 19邮区高文区大型俱乐部概念公寓
悦湖苑 (The Florence Residences) 是位于后港2道南边的大型公寓项目，地段属于历史悠久和文化深厚的高文社区，由知名开发商香港龙光地产（Logan Property）通过集体出售Florence Regency公寓重新发展而来。悦湖苑占地约36,161平方米，以打造本地首个俱乐部公寓为主旨，建有9栋18层高的住宅大楼和多达128处公寓设施。项目共有1410套公寓单位，户型多样，包括216套一卧房单位，72套一卧房加书房单位，556套两卧房单位，52套两卧加书房单位，386套三卧房单位，80套四卧房单位和48套五卧房单位。公寓单位面积介于44平方米至178平方米，可以很好地满足众多买家的多样化需求。
悦湖苑属于后港市镇的高文社区，这里历史文化丰富，出行方便，靠近后港地铁站和高文地铁站，步行10分钟左右即达。悦湖苑紧邻后港2道，靠近实龙岗上段，淡滨尼路和杨厝港路等主干道，前往巴耶利峇高速公路（KPE）、中央高速公路（CTE）和淡滨尼高速公路（TPE）非常快捷。 悦湖苑周边教育资源丰富，有多所公立学校以及国际学院。位于设施完善的成熟市镇-后港，悦湖苑周边的商场、超市聚集，居民生活非常方便。2019年，悦湖苑总共卖出了560套单位，位居去年本地畅销楼盘项目第三名。
悦湖苑（The Florence Residences）| 地段位置和周边设施
悦湖苑（The Florence Residences）位于成熟市镇后港的佛罗伦斯路（Florence Road）和后港2道（Hougang Avenue 2）的交汇处，北边和后港市镇体育场和游泳馆和有地住宅区隔着后港2道相望，西边和南面和大片有地洋房区和实龙岗中学（Serangoon Junior College）相邻。 地理位置优越，出行方便。
The Florence Residences 距离后港市镇中心（Hougang Town Centre）约800米，那里建有后港巴士转换站（Hougang Bus Interchange），后港地铁站（Hougang MRT）和后港坊商场（Hougang mall）。后港地铁站也是在建的跨岛地铁线（Cross Island Line ）的转换站，建成后附近居民可以换乘向东直达宏茂桥，汤申上段，武吉知马，金文泰和裕廊湖区等地；向西可达淡滨尼，巴西礼和樟宜等地。 悦湖苑距离高文地铁站（Kovan MRT）, 心邻坊（Heartland Mall）和高文巴刹与熟食中心约900米，步行约12分钟即达，从那里一站就到实龙岗地铁转换站，大型购物商城NEX和巴士转换站。通过实龙岗地铁转换站，附近居民可以换乘地铁环线，直达碧山（Bishan），新加坡植物园（Singapore Botanic Garden），波那维斯塔（Buona Vista）和巴耶利峇商业中心 （Paya Lebar Centre）和体育城（Sports Hub）等重要地标。公寓距离临近的新商场Stars of Kovan和附近沿街店屋约700～750米，那里有不少特色小店和新开的40多个商店， 使得附近居民的购物餐饮的选择又增加不少。
从高文地铁站经过6站到小印度地铁转换站（Little India MRT Interchange），7站就到市中心的多美歌地铁转换站（Dhoby Ghaut MRT Interchange），10站到达欧南园地铁转换站。居民可以在这些地铁转换站方便换乘南北地铁线、地铁环线、滨海市区地铁线（Downtown MRT Line）、东西地铁线，和在建的汤申-东海岸地铁线（Thomason East-Coast Line）等前往全岛各地。对驾车人士来说，从The Florence Residences出行也非常便利，因为公寓靠近后港2道、实龙岗上段、淡滨尼路和杨厝港路等主干道，居民前往巴耶利峇高速公路（KPE）、中央高速公路（CTE）和淡滨尼高速公路（TPE）和泛岛高速公路（CTE）也非常快捷。悦湖苑居民往来新加坡樟宜国际机场约20分钟车程、前往乌节路仅约20分钟车程、往来中央商业区（CBD）也仅需约23分钟车程， 前往兀兰关卡（入境马来西亚新山）大约需要20分钟车程。
The Florence Residences 公寓居民靠近许多购物、餐饮和休闲设施。住户可以在后港市镇中心采购日常生活所需，那里聚集了后港坊（Hougang Mall）、港脚坊（Kang Kar Mall）和The Midtown三大商场和许多邻里商店，熟食中心，餐饮店和大型超市。公寓也靠近高文城，那里有心邻坊（Heartland Mall）和高文巴刹与熟食中心。附近住户可以在那里买到新鲜的水果、蔬菜和肉类。此外，高文熟食中心也有许多的著名熟食摊位，提供住户地道的本地美食。如果需要更多样的购物，餐饮和休闲体验，可前往实龙岗地铁转换站旁的NEX 购物商场。NEX是新加坡东北区最大的购物商场，汇集了超过380家门店，其中包括Isetan百货商店, Cold Storage超市, FairPrice Xtra平价超市，Shaw Theatres, Anytime Fitness, H&M, Uniqlo, Cotton On, Sephora, Pandora, Swarovski, M.A.C, Origins, Kiehl’s and Laneige和众多专卖店、餐饮店、以及实龙岗图书馆。在屋顶花园则建有儿童游乐场和宠物游乐园K9 Park。NEX堪称东北区居民购物用餐和休闲娱乐的理想去处。另外喜欢广大型仓储式商场的居民， 不要错过位于附近的淡滨尼零售工业园， 住户驱车前往10分钟左右就可到达。那里聚集了IKEA宜家家具， Courts大卖场和Giant霸级超市三大零售商场。
对于有小孩上学的买家，悦湖苑地处两大历史悠久的市镇后港和实龙岗的交汇处，周围教育资源丰富。靠近The Florence Residences公寓的1公里之内的公立学校有新民小学（Xinmin Primary School）、圣婴小学（Holy Innocents’ Primary School）、蒙福小学（Montfort Junior School）和醒华小学（Xinghua Primary School）。1公里到2公里的学校有杨厝港小学（Yio Chu Kang Primary School）、后港小学（Hougang Primary School）、乐赛小学（Rosyth School）、圣母圣诞圣婴女校（CHIJ Our Lady of The Nativity）、榜鹅小学（Punggol Primary School）、巴耶利峇美以美女子小学（Paya Lebar Methodisy Girls’ Primary School）、中华小学（Zhonghua Primary School）、新民中学（Xinmin Secondary School）、蒙福中学（Montfort Secondary School）、博文中学（Bowen Secondary School）、育英中学（Yuying Secondary School）、圣婴中学（Holy Innocents’ High School）、后港中学（Hougang Secondary School）、培才中学（Peicai Secondary School）、实勤中学（Serangoon Garden Secondary School）、实仁中学（Serangoon Secondary School）和实龙岗初级学院（Serangoon Junior College）。公寓附近的国际学校有 Dimensions International College (Main Campus) 和DPS International School。
对于喜欢户外活动的居民，除了公寓里面的100多处公共设施，悦湖苑对面就是后港体育场，游泳馆和室内运动场。也可以骑车前往公寓附近的榜鹅公园（Punggol Park），以及实龙岗公园连道和水道，沿着公园连道北上几公里就到了滨海科尼岛公园，一路过来，居民可以轻松亲近大自然，充分放松身心， 为身体充电。再远一点，居民可以全家周末外出去巴西礼滨海公园享受海风和聚餐野炊，也可以全家出动去东部著名的户外游乐场白沙乐怡度假村（Downtown East）游玩。
悦湖苑公寓位于第19邮区的成熟市镇，周围医疗保健设施齐全。住户驱车往北几分钟就到了盛港综合医院和社区医院，那里有很多专科门诊。住户也可以驱车前往东部最大的综合性医院-樟宜医院（Changi General Hospital）。而规模庞大设施一流的罗敏娜保健城（Health City Novena） 也就十多分钟的车程， 那里云集了陈笃生医院，伊丽莎白医院和其它国立医疗机构等。乌节路靠近植物园大使馆区则有位于纳比雅路（Napier Road）上的鹰阁医院和专科中心(Gleneagles Hospital and Medical Centre)和附近的康健医药专科中心 (Camden Medical Centre)。 乌节路经禧一带则有伊丽莎白医院和医疗专科中心 (Mount Elizabeth Hospital and Medical Centre)和百丽宫医疗专科中心（Paragon medical Central)。
靠近小印度的花拉公园医疗中心汇集了斐瑞医疗中心（Farrer Park Medical Centre）、斐瑞医院（Farrer Park Hospital），为附近居民提供优质医疗保健服务。而小印度附近的竹脚妇幼医院（KK Women’s and Children’s Hospital）是本地妇女和儿童专科医疗医院。住户也可驱车东海岸公园大道前往本地最知名的公立医院-新加坡中央医院（Singapore General Hospital）和欧南园国立医疗研究机构, 也可以前往武吉士的莱福士医院（Raffles Hospital）。所以对于The Florence Residences的居民来说，外出就医保健十分方便。
悦湖苑（The Florence Residences）| 公寓设计和设施景观
位于后港2道的悦湖苑The Florence Residences占地将近39万平方英尺，是由香港上市发展商龙光地产（Logan Property）全新推出的优质私人公寓。将建有19栋18层高的住宅大楼，包括1410套奢华公寓单位。与此同时，发展商因地制宜，建造128项处匠心独运的公寓设施，打造前全新的俱乐部公寓（Club Condo）生活体验，让度假式生活成为公寓居民的日常。公寓还提供各类免费居家课程，如健身、瑜伽、烹饪与烘焙课程，以及插花工作坊等，满足居民的不同兴趣和需求。
悦湖苑的公寓设施围绕着12个主题俱乐部有序分布。这些俱乐部包括悦湖俱乐部（The Clubhouse），悦湖弯（Arrival Club），养悦俱乐部（Wellness Club），水悦俱乐部（Hydrotherapy Club），岛悦俱乐部（Island Club），健悦俱乐部（Youth & Fitness Club），喜悦俱乐部（Passion Club），花悦俱乐部（Garden Club），食悦俱乐部（Gourmet Club），悠悦俱乐部（Tranquility Club），儿童水悦俱乐部（Kids’ Aqua Club）和童悦俱乐部（Kids’ Play Club）。
悦湖苑的景观设计来自于对自然生活的憧憬与向往，注重自然与现代生活的完美融合、以及人与自然的和谐互动。譬如说，悦湖苑的游泳池展现出来有机及行云流水般的设计特色。每当夜幕低垂时，游泳池会与四周的现代化建筑和树木在风中交相辉映，树影婆娑如星辰坠入大海，整体画面就像一件熠熠生辉的艺术珍品，让你瞬间感觉栖身于大自然的舒畅。
如果居民喜欢种植花草，花悦俱乐部的香草园想必是他们最喜欢的角落。他们可随时驻足了解你所精心栽培的花草每天茁壮成长，或跟插花工作坊的同学交流心得。喜欢骑脚踏车的住户，他们想必会喜欢悦湖苑喜悦俱乐部专为脚踏车族而准备的设施，例如脚踏车族聚集地（Biker’s Hangout）和歇息亭（Biker’s Pavilion)。 喜欢运动的居民，则可以享受各类体育活动的乐趣，包括水悦俱乐部的水中脚踏车和跑步机，养悦俱乐部的太极拳和瑜伽课程，以及在健悦俱乐部带拳袋的搏击场里练拳。 运动过后，要放松身体的话，住户可到水悦俱乐部的日式温泉或养悦俱乐部的保健盐池泡澡。
现代都市人见识广阔，对生活空间提出更高要求。所以悦湖苑既有各类新设施，也从软件着手，提供为期两年的免费课程，如舞蹈班、烹饪班、Zumba课程、以及儿童演艺和古典音乐班等。悦湖苑期望给居民每天每天带来新鲜感受，你可以选择你喜欢的课程及工作坊，你也可以亲自体验梦寐以求的时尚活动，不知道到时候， 居民能否焕发青春，秀出精彩？我们很是期待了。
另外，悦湖苑设施和活动适合全各年龄层需求。像它专为幼儿和孩童设立童悦俱乐部、内有蹦床、吊床、冒险岛屿（Adventure Island）和幼儿嬉戏区等，提供孩童空间和平台去释放他们的能量和创意。悦湖俱乐部也提供合家同欢的娱乐和休闲设施如卡拉OK室、露天剧场。喜欢下厨的话，住户也能在食悦俱乐部底下的不同主题餐宴亭，如中华餐宴亭和意大利餐宴亭等，为家人好友烹煮美食佳肴。
悦湖苑 (The Florence Residences) | 户型设计和室内装潢
悦湖苑 (The Florence Residences) 不单拥有众多便利设施，每个单位的设计也富含巧思，大气简约的室内设计彰显质感，让房间每一处显得明亮温润，仿佛带有安抚心灵的神奇魔力。整个项目共有九栋住宅楼，它们大多南北朝向，减低烈阳西照。而且单位大多面对周围低楼层有地住宅区，或对面的后港体育场，或游泳池景观等，使居民能欣赏到无遮挡风景。
悦湖苑单位配备优质厨具，浴室用具和配件，当中一些单位还提供一般只有顶级豪华私宅才配备的高端厨房品牌如Grohe、Roca和Electrolux等。为满足住户的储层需求，悦湖苑也巧妙地在单位中创造许多灵活和多功能的智能储藏空间，例如在衣橱旁划分出可挂置项链、领带和摆放首饰的橱柜。单位的客厅和厨房也设有隐秘式橱柜，可作为鞋架、酒柜、甚至放置冰箱的储藏空间。
公寓所有单位也会提供智能家居功能设备，其中有智能家居网关，配搭设置在单位出入口的数码摄像头和电子锁。悦湖苑还提供礼宾服务，以及包裹寄存服务，为居民的需求增添便利。现代公寓生活的目标就是要物超所值，活得精彩，悦湖苑有让人放松身心的悠闲空间，有匠心打造完善设施，更创造了超凡俱乐部体验，让大家纵享公寓奢华。悦湖苑宛如假期般的美好体验，相信会让你生活充满无穷乐趣。
悦湖苑（The Florence Residences）| 户型组成和平面设计图
悦湖苑（The Florence Residences）的户型组成
悦湖苑共有1410套公寓单位，户型多样，包括216套一卧房单位，72套一卧加书房单位，556套两卧房单位，52套两卧加书房单位，386套三卧房单位，80套四卧房单位和48套五卧房单位。公寓单位面积介于44平方米至178平方米，可以很好地满足众多买家的多样化需求。
悦湖苑（The Florence Residences）的户型图
悦湖苑 (The Florence Residences) | 发展商参考售价
悦湖苑 (The Florence Residences)自2019年2月开盘以来，到2020年5月10日累计售出625套单位，其近期的楼盘平均尺价约$1460元，其中最低售价则为$1,218元, 2019年8月份来自于一套面积1,044平方英尺的3卧房单位；最高售价为$1,662元 ，于2020年1月份来自于一套面积667平方英尺的2卧房单位。过去1年多来所售出单位中，包括1卧房单位79套，1卧房+书房单位43套，2卧房classic单位56套，2卧房deluxe单位172套，2卧房+书房单位38套，3卧房classic单位112套，3卧房deluxe单位83套，4卧房classic单位16套，4卧房单位deluxe单位2套。 
悦湖苑（The Florence Residences）公寓项目投资分析
在新加坡投资公寓项目从理论上讲潜在风险非常低，因为新加坡私宅市场是属于典型的政府强力调控，却又充分竞争的公开透明的市场。从长期来看，投资公寓项目都是包赚不赔的。作为理智的房产投资人，大家不妨从项目潜力，项目风险和市场走势3个方面来进行评估分析。
- 项目潜力：一处公寓项目潜力主要包括升值潜力和出租潜力， 决定项目升值潜力的最主要因素就是入场价格和周边发展潜力； 而决定出租潜力的主要是该项目周边租客群体的大小和出行方便程度。
- 项目风险：一处公寓的投资风险主要是来自投资者进场价格是否偏高，投资人资金持有能力大小和未来出租是否困难等。
- 市场走势：如果市场现在处在新一轮的上涨期，则是投资者值得投资的黄金窗口。如果市场现在一直处在历史高位，则短期内投资风险比较大，投资者需要坚持到下一个上涨周期来临时才能取得不错的升值回报， 虽然这个期间屋主依然可以通过出租房产获得一些收入。
那么我们来分析一下悦湖苑（The Florence Residences）这个项目的投资前景如何呢？综合以上所说，我们可以从进场价格，发展潜力，潜在风险和市场趋势几个方面来稍作分析。
悦湖苑的进场价格：发展商龙湖地产的购地成本大约是$845 psf ppr，按照房产网站edgeprop.sg推算，其私宅项目的成本价在$1,3340元psf左右。自2019年2月开盘以来，发展商到2020年3月19日已经卖出了601单位，这是非常稳健的业绩。 值得一提的是，悦湖苑位列2019年新加坡十大畅销公寓楼盘第3名， 中位数尺价约1500psf， 非常接地气。而2020年1月份，悦湖苑持续发力，售出12套单位，这些都显示出买家对成熟市镇高文地区新公寓楼盘的非常看好。在2019年，发展商每平方英尺的售价范围从$1218元到$1662元不等。
悦湖苑的周边发展潜力：悦湖苑是典型的成熟社区-高文地区的大型公寓。这个项目位于备受买家欢迎的成熟住宅区，附近有多种美食选择，又靠近地铁站和连接主要快速公路。步行数分钟可到后港和高文地铁站，距离实龙岗地铁转换站仅一站距离（约3分钟乘车时间）。它周围还有许多名校及繁忙的商业／工业区， 人口数量庞大。政府已经明确了第八条地铁线“环岛线”（Cross Island Line）将衔接后港、德福等地区，而悦湖苑步行6分钟就可达未来的环岛线地铁站。它离东北线的高文地铁站也仅8分钟步行距离。悦湖苑将是本地极少数同时由两个地铁站提供服务的市郊私宅项目，预料这两个地铁站能为悦湖苑带来强大“地铁效应”，推高项目的增值潜能。悦湖苑也毗邻主要高速公路如中央快速公路（CTE）、加冷-巴耶利峇快速公路（KPE）、淡滨尼快速公路（TPE）和泛岛快速公路（PIE）等。另外，该地区正进行一些改善交通的工程项目，包括建立一个综合交通枢纽，连接后港各个地区。随着这些项目的发展，悦湖苑地区交通将更为便利通畅。
高文区私宅交易向来活跃，该地区的转售价格过去几年也出现上扬趋势。促使这地区房价稳步上扬的一个驱动因素，就是该地区附近现有和新建的商业园与工业城。例如建屋发展局近期宣布，德福工业区将进行重新发展计划，被命名为德福工业城。政府也会打造具有绿化元素的罗弄哈鲁士（Lorong Halus）工业区。这些工业发展项目可满足未来行业需求。创造更多就业机会，更重要的是，它还会带动悦湖苑一带的住宅需求。在快速发展之余，高文至后港一带仍保留着丰富的历史文化遗产，像高文地铁站旁的西门路人行道，就有俗称“后港六条石”（Simon Road）的历史走廊，伫立着雕塑诉说着后港的昔日景象。
随着政府的总发展蓝图的出台，后港接下来会进一步焕发活力，与榜鹅公园衔接地区会有新的住宅发展计划，加强整个东北部的联系。这意味着悦湖苑居民将享有更多绿化和幽静环境，整体生活素质将获得提升。
另一方面，附近占地巨大的巴耶利峇空军基地也会根据政府规划，预计2030年后搬迁到樟宜东填海区。而空军基地将搬迁后所腾出的约800公顷的庞大地段将重新发展，当因此修改周边住宅限高后，将会给东北部广大地段带来巨大的发展机会。更多商业和产业导入带来更多人口导入，同时提高附近住宅的租金回报。而交通如此方便的悦湖苑则是受益匪浅。预期周边住屋需求非常旺盛，出租市场也是非常看好，只要投资者个人财务状况良好，整体而言，投资东景苑的风险是非常低的，而长期回报则是非常巨大。
悦湖苑的投资风险：在2017到2018年的私宅集体出售的热潮中，在节节攀高的政府售地价格推动下，新加坡的私宅售价开启了2017年-2019年的三连涨上升周期。包括靠近后港和实龙岗在内的第19邮区的新公寓售价也跟着水涨船高。去年底位于盛港万国地铁站旁边的新公寓售价尺价突破$1750元。而悦湖苑具有规模宏大，设施齐全，户型多样和周围教育资源丰富，靠近各交通干线的诸多优势，成为新加坡东北部最畅销的新公寓项目，其售价显然非常吸引人，属于物超所值。
我们这里把悦湖苑公寓和其它新楼盘公寓项目相比较,从中大家不难发现，悦湖苑的售价却是中规中矩，为广大买家所接受，其房价风险非常非常低，对财务状况良好的买家来说，未来风险几乎为零。首先我们比较一下悦湖苑和最近这一年来的比较有代表性的公寓项目的销售情况，参考如下图表，数据来源于Edgeprop.sg和市区重建局。不难发现，和位于万国地铁站旁的Sengkang Grand Residences综合公寓项目（平均尺价约$1745元)，位于后港和实龙岗一带的Forest Woods（平均尺价约$1560元), The Garden Residences（平均尺价约$1571元), Affinity At Serangoon,公寓项目（平均尺价约$1518元)，位于山景一带的Midwoods公寓（平均尺价约$1640元)，位于牛乳场路一带的Dairy Farm Residences商住综合公寓（平均尺价约$1551元)等这些楼盘相比，位于盛港2道的悦湖苑的售价确实非常亲民。 有比较才有鉴别，投资悦湖苑公寓的风险大小主要取决于买家的长期持有能力。
特别需要指出的是，悦湖苑位于非常成熟社区-高文，交通方便，位置优越。 这里各类学校云集，从幼稚园，小学，中学，国际学校到政府大学，选择多多。譬如位于榜鹅数码园的公立大学-新加坡科技大学（Singapore Institute of Technology）校园正在规划和建设。各类优势教育资源会带来源源不断的人流和人口迁入，这是对悦湖苑长期投资价值的有力维护，从长远来看，学区房一直都是低风险房产。
另一方面，新加坡私宅市场近年来涌现出不少公寓单位超过1000套以上的霸项目，这些超大型公寓楼盘，都位于公共设施齐全，生活配套完善的成熟市镇， 深受附近社区居民的欢迎。参考如下图表，数据来源于Edgeprop.sg和市区重建局，位于高文的The Florence Residences和位于友诺士地铁站旁的Parc Esta（东景苑）和位于金文泰市镇的锦泰门第，位于红山的Avenue South Residences （南峰雅苑），位于后港的Riverfront Residences，位于实龙岗一带的Affinity At Serangoon），位于碧山/汤申上段的Jadescape （顺福轩）等这些大型名牌公寓相比，也是大受欢迎，性价比很高。而且我们知道， 这些大型公寓项目，由于住户众多，具有明显的品牌效应，公寓设施齐全， 户型多样，未来的买卖出租交易也是非常活跃，形成众星捧月般的“托市效应”，无论投资和自住，其风险是相当低。
私人住宅市场走势：新加坡私人住宅市场在2017年结束长达4年的缓慢下滑和调整期，开始止跌回升，全年私宅价格涨幅1%。2018年的 私人住宅市场依然火热，全年私宅价格上扬达7.9%。刚刚过去的2019年新加坡全年私宅售价涨幅为2.7%， 发展商共售出9912套私宅单位， 交易量比2018年增加13.7%。业内人士普遍认为，随着过去三年来新楼盘售价进入新的上升渠道，接下来推出的新私宅价格会随着土地价格走势而水涨船高。而政府自2013年以来，连续出台几轮降温措施，包括从不断上调额外买家印花税，不断收紧银行贷款，到不断抬高发展商的购地成本，私宅市场依然坚挺，并逐步恢复到2013年的高水平。 这就表明，这7～8年来进入市场的众多买家和发展商都经过政府降温措施的严格考验，财力雄厚，具有很强的持有能力。而政府目前没有放宽降温措施的打算，所以私宅价格不断上扬是市场情绪的真实反映，也显示本地私宅市场具有很强的韧性和可持续发展实力。 由于新加坡私宅市场的非常健康，短期投机行为几乎无利可图，对外抗风险能力也是非常强的， 所以即使外界形势变化，但是对新加坡的楼市影响是非常有限的，因为本地私宅市场超过85%以上交易是由生于此长于此的本地居民来支撑的，外籍人士占比非常低，可谓投资风险非常小。而未来预计楼市会受本地经济增长，居民收入增加和更多高净值人群的迁入而取得可持续增长。
需要深入分析的买家，可以进一步交流。综上所述，悦湖苑（The Florence Residences）公寓在市场买价，升值潜力，潜在风险和市场走势几个方面都是非常不错的投资项目， 也是诸多看好东部巴耶利峇前景的买家的理想家园。当然悦湖苑公寓的不足之处也在于和地铁站有点距离，无法2-3分钟就能到达后港和高文地铁站，还是需要搭车前往实龙岗NEX商场享受完美的购物就餐体验，对于比较讲究精致生活的住户，可能需要借助私家车，巴士和Grab网约车平台才能保证快速抵达各大购物中心，不过这些缺点也是因人而异，有办法克服的。当未来后港-榜鹅这一带全面蜕变崛起，科技进步和交通连接越发方便时，悦湖苑公寓的真正的升值潜力就会显现。
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