房产市场展望？新加坡房产市场，在经历了从2013年高峰期一路缓慢下跌后，历经4年后，在2017年终于回弹，新楼盘和转售市场价格上涨，交易量也开始攀升。那么接下来，房地产市场会如何发展呢？是继续上扬，甚至更上一层楼呢？还是复苏乏力，昙花一现呢？这个仁者见仁，智者见智。 既然大家常说新加坡房地产市场是透明规范，有序竞争和开放的， 那么我们完全可以运用经济学的基本规律来做一个理性的分析和评估，把握它的发展脉搏。
组屋市场展望
新加坡组屋市场的走势会如何发展呢？ 根据建屋发展局2017年第四季的最新的报告，组屋转售价格指数在2017年全年微跌1.5%，2017年全年，组屋转售交易量比2016年增加6.1%，达到22,077宗。
那么我们是不是可以说转售组屋价格会持续走低的趋势呢？笔者认为在经济基本面不变坏，房地产和移民政策不松绑的情况下，整体转售组屋价格会继续在这个价位徘徊，即使在未来3～4年内一直下跌，总的跌幅也不会不超过10%。笔者认为有如下一些原因值得关注。
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首先组屋市场庞大，是新加坡住宅市场的稳健发展的基石，当局有责任使其价格趋于稳定
组屋市场价格（或者市场价值）走势关系到占人口总数78%以上新加坡公民和永久居民的家庭财富变化，稍有风吹草动，绝大数居民的最切身利益就会受到影响，因为组屋已经是他们最大笔的资产。常言道，上去容易下来难。这些年来，在住组屋平均价格已经上升到300～600新币每平方英尺（psf）范 围，大众私人公寓住宅平均价格则从1000新币psf起跳，如果是地点优越，交通方便，设施齐全的地段，没有1200新币psf以上是拿不下来的。
从2013年住宅市场高峰到2017年初，组屋和私人转售价格是持续缓慢走低，彼此的累积跌幅超过10%， 所幸的是彼此间的价格差距没有明显扩大。从2016年开始，来自高端豪宅市场售价和交易量明显增加，开始影响到大众私宅市场， 到2017年第四季，整个私宅转售市场止跌回升。而组屋转售价格依然疲软，和私宅的价格差距开始扩大。这就是说，绝大数居民如果面对组屋价格下跌想要升级到私人住宅的成本增加了，在整体收入增长有限的情况下，人们的借贷能力既受总负债偿还比率（TDSR）框架政策限制，又受五年最低居住年限限制，绝大部分居民只能继续住在组屋里，所以不会出现 屋主抛售组屋的现象（这是价格下跌的要素之一，即转售组屋供应量加大）。
另外政府每年保证新组屋的供应充足，2017-2018年政府每年推出17,000~18,000套新组屋。整体而言，市场上的供应还是非常稳定的。如果价格波动太明显，每年达到5 ~ 10%以上，那就动了绝大数人的奶酪，这就偏离了政府居者有其屋，协助新加坡居民住房价值增值的宗旨。也就是说，政府既希望绝大部分人买得起组屋，又不希望居民的组屋价格明显下 跌，这是对民众财富增值的承诺，也是政府和人民互信的集中表现。说到底，数目庞大的在住组屋是我们的生活必需品，在新加坡的住宅市场位居核心地位，其价格起伏只能是润物细无声。住宅市场有句话，购买住宅最好的时机就是当你怀里有了足够的钱，永远没有最好的时机，只有更好的时机。
- 加大新组屋建造和公积金津贴补助对转售组屋的价格影响是非常有限的
1） 决定转售组屋价格的首要因素就是整体供应量。根据新加坡年鉴2013披露的数据，新加坡目前有接近100万间在住组屋，住户对组屋拥有率超过90%，住户 人数接近新加坡人口的80%。就算政府每年马不停蹄建造新组屋，每年完工的也不过2万间左右。夸张地说，这样需要再建50年才能和在住组屋数量持平， 这在寸土寸金的新加坡是简直是不可想像的。也就是说，组屋整体的供应量应该是稳定的， 在住屋主出售组屋的数量也是不会有什么大的变化。他们肯定会问，如果我卖了现在住的组屋，我还能非常实惠地买到这么大的面积，这么好地点的房子吗？因为卖 房子本身不难，不过理智的屋主肯定已经确定他们下一步能买什么，准备买什么以后才考虑卖房。前面提到得总债务偿还比率框架政策是长期性的，五年最低居住年限也是板上钉钉 没有变，这些都会限制人们的卖房冲动。
2） 决定转售组屋价格的第二个因素就是位置地点，而不是屋龄。因为一处房地产的最终价值，是由脚下的土地价值和其后在土地上所累计投入的资本总和决定的。在红 山，女皇镇，碧山，大巴窑成熟地区以及乌节路，中央商业区，滨海湾等这些核心地区，政府呕心沥血投入巨额资金和人力开发多年，其土地价值和投资累积已经是天文数字。当然其所在位置的房地产价格也是水涨船高，其转售组屋价格历来最高，不管经济好坏。打开新加坡地图，你会发现，绝大多数在住组屋都围绕地铁站分布，靠近主干道，而新组屋绝大部分远离地铁站和主干道，处在尚待开发地区。绝大数在住组屋位置优越，交通便利，设施齐全。这样看来在住组屋价格自然要比新组屋贵，价格也没有理由比新组屋跌的厉害。
3) 决定转售组屋价格的第三个因素就是需求。这个多少与供应量和地点相互关联。在未来3～5年内，人们对转售组屋的需求还是要比新组屋要来的高。这是因为：
a）绝大数在住组屋屋龄适中，位置优越，靠近地铁站和主干道，购物中心，周围学校立林，政府也不可能在10年内整齐重建这些组屋。所以数目庞大的它们依然是众人关注的焦点，居民买房的首选。
b) 因为新加坡的特殊国情，地处赤道，常年湿热多雨。不是天天遇下雨，就是出门常冒汗。每一个想购买组屋的人们，都渴望靠近地铁站，其次主干道，购物中心等。 因为人们都希望走最少的路，晒最少的太阳，淋最少的雨，出最少的汗；都希望漂亮的衣服，帅气的发型和精心的化妆永不“褪色”。或许有人会讲，我可以买车嘛，开车外出，当然你可以选择这么做。不过细想一下，就一个四口之家而言，你能保证每个人的外出时间和地点都是一样的？ 难道最终每个人都要买一辆车吗？平心而论，车子是消耗品，月月花钱，年年贬值，会明显挤压你的房屋还贷能力。所以还是靠近地铁站的好，当然要优先选择这些 转售组屋了。
c) 新组屋的周边交通，生活设施的改善是需要时间的，3～5年内不会明显影响到转售组屋的需求。新加坡政府素来以最高标准开发市镇，建造各项公共设施。越要保 证品质一流，那么建造时间周期就越长。一条长长的地铁线需要十年左右才建好，一条蜿蜒数十公里的高速公路也需要7～8年才通车，一座集合购物中心，商用， 住宅，地铁站，巴士转换站为一体的综合性设施，需要5～6年时间才能落成。新组屋也要3～4年左右才能拿到钥匙。增添巴士车辆线路，覆盖更多组屋区，也需 要数年时间。所有靠近地铁站和主干道的地方已经没有多少空地了，坐落在相对偏远空地上的新组屋还是需要时日来弥补交通不便，生活设施缺乏的短板。
d) 占人口50多万的永久居民对转售组屋仍然持续有需求，虽然等待三年的买房新政会产生不少影响。根据国家人口及人才署最新发布的《2013年人口简报》，新 加坡政府每年计划让约3万人成为永久居民, 在此基础上打算每年继续让1万5000至2万5000人成为新公民，防止公民人口萎缩。这些每年新增的2～3万人口大部分仍然需要购买转售组屋，哪怕就是 过渡五年时间。
e) 逐年增加的结婚人口和稳定的离婚人口对转售组屋市场的需求也有正面影响。近年来，新加坡的结婚人口逐年增加，已到历史新高。根据婚姻注册局的统计，2011年结婚人数是27,258对，2012年则达27,930对。结了婚的两口子总要买房吧， 在条件允许下，尽量买靠近地铁站的转售组屋也是情理之中的。每年离婚的和无效婚姻的总数目也是相当稳定的。在2011年是7,241对, 2011年大约是 7,604对。 婚姻解散的双方迟早需要出售现有组屋，随后大部分人士也需要再买组屋。虽然婚姻破裂是令人不快和伤心的，但是这个需求是实实在在存在的。
我们试想一下，这么多年了，每年转售组屋的总成交量也就是在2万到4万间之间波动。每年组建新家庭和家庭解体的人口如此稳定，他们对转售组屋的需求也是稳定的，组屋价格很难说掉就掉。
f) 接下来市场利率走高和银行借贷收紧，会使一部分居住在私人住宅的人们转投到转售组屋市场，间接增加对转售组屋的需求。 随着美国经济的复苏和增长趋势的加快，美联储的量化宽松政策迟早会退出市场，银行借贷利率也会随之走高。那些现在看起来经济能力还行，但房贷负担将会随之 增加的私宅屋主不得不谨慎理财，退回到转售组屋市场。据金融管理局的估计这些人群占据私人住宅人口的5～10%左右，日后他们将会成为转售组屋市场的弄潮儿。
私人住宅市场展望
关于私人住宅市场的展望，我们尝试从以下几方面为读者浅析，抛砖引玉，交流校正，敬请期待。
1.新加坡经济展望
2.新加坡居民收入展望
3.政府规划和开发，人口白皮书
4.发展商的标地活动
5.私人住宅集体出售活动
6.市场需求：结婚，技术和投资移民，高净值人士
7.国际房地产市场发展