新加坡豪华公寓

经济开发下私宅市场快速发展:1960～1996

新加坡豪华公寓市场是随着城市化的发展壮大而衍生出来的。新加坡自1960年代独立以来，通过出台一系列法规，成为最大的土地拥有者，又不断填海造陆，扩大土地储备。在开发城市和发展经济方面，通过市区重建局（URA）和推出土地出售计划，向市场定期出售土地，进行城市建设，譬如中央商业区的摩天大楼群和大量综合商业物业大部分就是在1970~1980年代完成的。随后的淡滨尼，裕廊，兀兰和实利达等区域中心的蓬勃发展进而实现商业活动分散化的目的。 裕廊集团（JTC corporation）则协助政府实现创建工业园，商业园和大量工业厂房等实现工业的大发展。手握国家绝大部分土地的政府在为解决广大民众住房需要方面也是不遗余力，从1960年开始通过建屋发展局（HDB）推动大量公共住屋-组屋社区的发展，并允许动用公积金储蓄来购买组，大大提高居民的购买力。半个世纪下来，政府陆续建成超过100万套组屋单位，很好地满足超过80%的居民人口的居住需要，从而使得新加坡成为世界上居民拥有住屋比例最高的国家之一（超过90%）。

随着新加坡城市开发和经济的蓬勃发展，私人房地产发展商除了参与市区商业物业发展，也开始从开发小规模的排屋和独立洋房住宅，转向高层住宅项目进发。从1970年代开始，随着乌节路购物街日渐成型，房地产发展商开始在武吉芝马路（Bukit Timah Road），经禧路（Cairnhill Road），格兰芝路（Grange Road）和 里峇峇利路（River Valley Road）一带开发高层住宅，公寓condominiums这一概念开始流行。新加坡的第一个公寓项目就是位于汤林生路（Tomlinson Road）于1974年竣工的28层大楼的梅园公寓Beverly Mai。接着位于珍珠山（靠近牛车水）38层高的珍珠苑公寓（Pearl Park Apartment）于1976年建成。1978年新加坡建成了大型公寓项目-槟兰谷公寓（Pandan Valley Condo）。1981年，新加坡政府批准可用公积金储蓄来购买私人住宅，这极大地刺激了公寓市场的发展。从1980年只有4%的人口住在公寓，发展到2019年这个公寓人口比例超过20%，达到近30万套单位，而有地住宅比例相应逐步降低，全国的有地住宅单位大约在7万套左右，还有分布于中央区的2500多套优质洋房。

1990年代是新加坡私人住宅市场大发展的黄金期，当时新加坡人均GDP接近50,000美元, 是亚洲四小龙经济最为发达的国家。政府也推出大量土地推进私宅发展。大量开发商也涌入房地产市场新建私宅，当时市场管理比较宽松，贷款容易，买家也是纷纷进场。至1998年亚洲金融危机前的几年间私宅房价已经飙升数倍。沿着乌节路两边几公里的范围，经禧，里峇峇利，纽顿，东陵，武吉芝马路，荷兰路等一带，众多私宅公寓拔地而起，第九邮区和第十邮区的高档公寓市场一片红火。

经历亚洲金融危机和一系列不断经历挑战，私宅市场从重创到复苏再到繁荣

1997-1998年的亚洲金融危机重挫了新加坡的私人住宅市场，房价几乎拦腰折半, 豪华公寓房价也是应声坠地。政府放松条规救市，政府售地计划暂停3年，豁免房产税和推迟买家印花税等，新私宅项目推出延迟付款，房价反弹，又遇到2001年的互联网产业泡沫，经济疲软，政府又暂停售地计划，房产税减免。随后又经历了伊拉克战争和非典疫情 (SARS), 经济收到影响。这几年私宅市场不温不火，四平八稳，房价好像陷入停滞。经过调整的房产市场波澜不惊，蓄势待发。

从2004年开始，新加坡政府推出了一系列经济振兴计划。大力开发圣淘沙岛，投资数十亿在升淘湾开发有地住宅区并允许外国人购买。投资65亿余新元在圣淘沙北部打造占地近50公顷的大型综合度假胜地-圣淘沙名胜世界。2005年政府开始精心发展滨海湾，投资近30亿元先后大力发展滨海湾金融中心（Marina Bay Finance Centre）和奢华公寓项目滨海湾居 (Marina Bay Residences），滨海湾轩(Marina Bay Suites) 和 滨海舫（The Sail @Marina Bay）。 还有让人热血沸腾的是，投资上百亿新元建造滨海湾金沙综合度假胜地。这些重塑新加坡经济的宏伟计划稳步推进，一一实现，那几年外来人口增加很快（当时每年的永久居民批准人士是现在的2倍多），国际游资不断涌入，新加坡房产市场（包括公共组屋和私人住宅）在2006年-2007年迎来了繁荣期。

本地豪华公寓市场也是水涨船高， 房价高歌猛进， 不必说发展商楼盘大热卖，就连以短期投机套利的楼花转售（subsale）也是十分火爆。市区重建局（URA）的价格指数显示，从2004年首季到2008年首季，核心中央区的私宅价格上涨72.8％。在2005年至2007年期间，私宅市场也掀起集体出售热潮，累积完成的交易总额约218亿元。根据2008年花旗私人银行（Citi Private Bank）和莱坊（Knight Frank）发表的全球财富报告，新加坡2007年整个豪宅房价上涨超过30%，平均尺价约合3240新元，已经超越东京和香港，成为当时亚洲豪宅价格最昂贵的城市，在全球主要城市中排名第八。东京和香港则分别排列第9位和第14位。其实在2007年， 全球主要金融中心城市的房价都在疯狂上涨， 譬如位于榜首的伦敦豪宅价格暴涨了29％，惊人地达到每平方英尺3025英镑。超越摩纳哥（Monaco）及美国纽约的曼哈顿（Manhattan）。

在2004年时，位于当时“不毛之地”滨海湾的霸级摩天公寓项目-滨海舫（The Sail @Marina Bay）开盘平均尺价为900～1000新元左右， 且十分畅销。到2007年时平均尺价已经上涨到1700～2100新元上下。 滨海湾金融中心住宅项目滨海湾居（Marina Bay Residences）于2006年推出时的平均尺价约1700新元，顶层豪宅则创下尺价3450新元的新纪录，428套单位在三天内被抢购一空。不远处的珊顿一号（One Shenton）在2007年推出时，341个单位在2天内几乎卖光，平均尺价介于1500元至2100元。

位于第九邮区里峇峇利路（River Valley Road的Urbana 公寓由吉宝地产（Keppel Land）在2004年售价950新元左右,到2007年时已经上涨到1650新元上下。 远东机构(Far East organization)的46层高的公寓项目-海天大厦（ICON）位于丹戎巴葛地铁站附近。在2003年开盘时售价是700新元左右，到2007年时 已经上涨到近$1,180 新元。在圣淘沙的Sentosa Cove，发展商Ho Bee Investment的滨海豪华公寓Turquoise在2006九月到2007年 一年间卖出了大约38套公寓单位，平均尺价约 2,500到$2,800新元。买家来自本地公民和外籍人士，其中三个卧室售价大约530万新元，4卧房单位售价约640万新元，顶层豪宅售价大约930万新元。

在乌节路商圈，2007年见证了豪华公寓的许多历史新高。全年有近100套豪华住宅单位售价超过1000万新元。 位于乌节地铁站旁爱雍·乌节（ION Orchard）购物商场上的豪宅-99年地契的卓锦豪庭 (Orchard Residences) 开盘时，平均尺价达到3200新元，位于第53-54层的四套顶层豪华单位，成交价介于2100～2900万元之间，平均尺价介于5000-5600新元，在当时刷新本地有史以来的最高私宅住宅尺价。2007年7月，位于巴德申山 (Paterson Hill)的The Marq 豪华共管公寓，有一间19楼的单位以3140万新元成交，创下当时公寓单位总交易金额新高。

SC全球位于经禧路永久地契Hilltops公寓，在2007年10月预售时，每平方英尺成交价格超过4000元。相隔不远，发展商Wheelock Properties位于乌节路的永久地契公寓 Scotts Square，在2007年7月预售时卖出了约160套单位，在9月正式开盘时，又卖出了30套单位，平均交易尺价为 4000新元。城市发展集团的豪华品牌酒店公寓-999年地契的瑞吉雅居（St Regis Residence）在2006-2007年也是大放异彩。日本的亿万富豪Katsumi Tada在2007年以2800万元，以4653新元尺价买下面积达6,017平方英尺的顶层复式豪宅。而靠近美国人俱乐部的Draycott Eight公寓以3176新元的尺价卖出一套4187平方英尺的单位。

美国金融危机成全球经济危机，新加坡私宅极速下跌又强势反弹，政府开始调控房产市场 | 弱调控时期

2008年美国次贷危机爆发，重创全球经济，新加坡私宅房价当时重挫40%。很快各国政府出台经济刺激政策，市场信心恢复会很快，私宅市场迅速复苏，房价随机快速反弹。从2009年2季度到2013年2季度的四年间，新加坡公寓房价涨幅超过50%，这一轮的房价上涨是全方位的。几年下来，整体私宅项目的平均地价累积上涨30%左右，公共组屋和大众私宅市场的房价也是涨势惊人。无论是组屋和私人公寓的交易量都达到历史新高。发展商新楼盘的开盘数目和交易量也是创下天量。新加坡政府接二连三出台一系列的房产降温措施，引入并不断上调额外印花税比率，收紧银行贷款条规等，譬如2013年初进一步调高额外卖家印花税到15%，永久居民买房也要交5%的额外印花税，新加坡公民购买第二套房产需要缴纳7%的额外印花税。豪宅市场在这四年里持续上涨到2013年并达到顶峰。这既有新加坡经济复苏并持续增长和居民不断收入增加的内在因素。也有不断增加的外来移民人口，金融危机后全球资金流动性旺盛，银行借贷利率偏低的因素。

回看2009~2013年的豪宅市场，一派欣欣向荣景象，房价和交易量也是高位运行。在中央商务区，位于滨海湾核心地地段的滨海舫（The Sail @Marina Bay）在2011年出售一套1033平方英尺的单位，每平方英尺达3499新元。滨海湾居（Marina Bay Residences）于2011年出售一套2368平方英尺的单位，每平方英尺达4368新元。隔壁的滨海湾轩（Marina Bay Suites）于2012年出售一套5662平方英尺的单位，每平方英尺达3409新元。在乌节路一带，豪华公寓The Marq在2007年推出时就成为新加坡有史以来最贵的豪华公寓，尺价是在4000新币左右，每个单元的价格介于1200万到3000万新元之间。到了2011年 The Marq公寓的中位数尺价已经达到6000新元， 其中有一套3003平方英尺的单位创下了历史性的新高尺价-6840新元。2011年6月，永久地契公寓 Scotts Square一套635平方英尺的单位，以4803新元尺价成交。乌节路豪华公寓阿莫园（Ardmore Park）在2010年1月，以创纪录的3688新元尺价售出了一套2885平方英尺的单位。位于东陵大使馆区的豪华公寓纳森园轩（Nassim Park Residences）在2010年7月以4120新元尺价售出一套3466平方英尺单位。2013年6月，乌节路地铁站旁边的安哥烈园21号的一栋公寓TwentyOne Angullia Park的一个面积达7718平方英尺的单位，以4292万新元成交，相对于尺价为5560新元，刷新记录成为本地最贵的公寓。

私宅市场进入强调控时期, 私宅价格和交易量充分进入人为控制的波动期：2014～2016

到2013年，政府推出了史上最严厉的降温措施总债务偿还比率（Total Debt Servicing Rate Framework, TDSR 框架），全年收紧银行房贷条规，继续调高额外买家印花税和卖家印花税。 政府也推出措施进一步规范发展商标地，楼盘开发和销售活动，为持续火爆的房产市场降温消火和挤压泡沫。这一系列的组合拳果然见效，私宅房价在2013年第四季度终于止涨下跌， 新私宅销量从2012年的22000套单位降到2013年的16000套单位。从2013年底到2017年第三季度，新加坡私宅市场开启了连续15季度的缓慢下跌时期，四年下来累积降幅超过10%。

在2014年初到2017年第二季度这四年时间，新加坡的私宅市场表现平淡，交易量和房价与2011-2012市场高峰相比，强差人意。在房地产市场长期低迷，政府售地计划的每年住宅地段减少，许多发展商也没有积极标地和填补土地库存。自2015年以来，市场上发展商售出的私宅数量比推出的单位数量来得多。在2009年-2012年间开盘的公寓项目从2013年起陆续竣工私宅，2014年和2015年各有2万套和1万9套新单位竣工。本地豪华公寓市场也是不温不火，波澜不惊。虽然每年新开盘的豪华公寓项目数量萎缩，平均售价下跌，豪宅交易量也没有起色，不过每年都有豪华公寓在成交尺价和交易金额上吸引市场眼球。

在政府推出史上最严厉的降温措施不久，位于武吉士地铁站附近的由新马政府合营公司开发的660套单位的豪华公寓-双景岭（Duo Residences）在2013年11月推出市场，一周内卖出近九成单位， 是2013年下半年最畅销的高档私宅项目，平均尺价约2000新元，最高尺价约2600新元，这也创下武吉士地区新公寓售价的新纪录。据商业时报报道，新加坡籍买家占约78%，马来西亚籍买家占约16%。这说明精明的买家对地段位置优越，项目设计独特，发展商信誉良好的私宅项目依然兴趣浓厚。

进入2014年，MCL 地产开发的位于武吉知马有文路（Ewe Boon Road）的豪华公寓Hallmark Residences在2月开盘时，当月售出23套单位，平均售价1900元左右。到2015年第四季度已经售出了73个单位，仅剩两套顶层豪宅待售，表现相当亮眼。据悉Hallmark Residences靠近斯蒂文路（Steven Road）和巴慕乐路（Balmoral Road），靠近乌节路购物带，附近有新加坡女子学校，圣若瑟书院和英华学校（巴克路）等名校，使到该项目受到许多买家青睐，并取得不俗的销售成绩。

国浩房地产的高档永久地契公寓项目-优景苑（Goodwood Residence）位于第十邮区武吉知马路的良木山 （Goodwood Hill）一带，是2014年高档市场销售冠军，全年共售出40多套400万新元以上的单位。而2014全年市场上也就售出94套400万新元或以上的高档私宅单位。到2016年12月，总计210套单位的优景苑已全部卖出， 其中包括就最后三套顶层豪宅， 面积从3900 到 9600平方英尺，发展商售价从650万新元到1423万元不等。

进入2015年，除了豪华公寓优景苑继续热卖，位于荷兰村和植物园之间，紧邻优质洋房区（Leedon Park Good Class Bungalow）的大型豪华公寓项目-Leedon Residence竣工，颇受买家欢迎。在6个星期内卖出24套单位，每套平均售价450万新元，尺价介于1850新元至2500新元。到2016年底已卖出了280套单位，平均尺价超过2000新元。在发展商楼盘销售带动下，高档私宅交易变得活跃。第十邮区卖出的新私宅单位，比之前一季增加了143个单位。 2015年10月位于第10邮区的乌节林荫道一带的豪华私宅项目-四季园（Four Seasons Park）的一个3820平方英尺的单位以1050万新元售出，尺价相当于2748新元，而十年前该单位屋主独具慧眼以620万元购买这一单位，可谓以大钱赚大钱的典范。

实事求是来讲，2015年的豪华公寓市场比较惨淡，整体而言，私宅市场竣工尚未卖出的单位已达2316个，达到近年来最高水平，这些“滞销”私宅大多都是位于市区的豪华公寓单位。 虽然新加坡的经济发展稳健，不过政府推出的一系列降温措施抑制了市场对高档私宅的需求，再加上跨国公司纷纷削减来新外籍高管的租金配套，豪华公寓出租市场疲弱，许多买家都觉得新加坡的高档住宅市场不具有吸引力，暂时不愿进场。

这一年也许市场上最为津津乐道的应该有两件事。第一件事，据报道，阿里巴巴的创办人之一孙彤宇以5100万新元价格，买下了位于阿摩园（Ardmore Park）一带的嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）最大的复式顶层单位，面积约13,573平方英尺。这一交易打破了本地公寓单位的最高售价。直到2017年被隔壁的Sculptura Ardmore公寓打破。据传面簿联合创办人萨维林（Eduardo Saverin）以6000万新元买下最大一套顶层复式单位，面积达10300平方英尺，再次涮新了本地公寓单位的售价纪录。

另一件事就是在大众私宅市场上演，位于盛港的霸型公寓项目峰景苑（High Park Residences）7月份开盘当天就卖出1000套以上单位。当时吸引4000人到场参加抽签活动，超过1500个家庭抢购在第一天售卖的约1200个单位，买家从早餐后来到现场，很多人必须排队抽签至半夜才见分晓。峰景苑2015年以卖出1344套私宅单位的佳绩威震市场，平均尺价约每平方英尺765元至1261元，成为本地房产市场无法重现的传奇，除非市场再次出现超大型的“白菜价”公寓。截止2015年10月，排名前五名的大众私宅项目总共售出约3100套公寓单位。2015年也是执行共管公寓项目（Executive Condominium, EC）开盘大爆发的一年，从7月份开始，接连开盘Sol Acres, The Vales, The Brownstone, Signature At Yishun和The Criterion五大EC项目， 十分热闹。 2016年市场上再推出Wandervale，The Visionaire，Parc Life，Northwave和Treasure Crest五大项目。2年时间接连推出至少10个EC项目，这在新加坡历史上非常罕见，以后也难再重现。

发展商新路盘项目库存见底，豪华公寓市场开始复苏

2016年的私宅市场并不寂寞。在2014到2015年期间没有推出新公寓项目的乌节路一带终于迎来了豪华公寓项目的开盘。靠近百利宫购物商场的禧悦阁（Cairnhill Nine）在3月份以每平方英尺2500新元推出市场，首个月共售出177个单位，占所有268套单位的66%。与周围大尺寸单位的豪华公寓如禧林苑（Urban Resort），Urban Suites等相比，发展商凯德置地以小型单位为设计特色，相比于市场高峰期的3000新元以上的尺价便宜不少。据悉一卧房单位从135万元起跳，四卧房价格从368万元起跳。禧悦阁的外国买家占比为34％，以印度尼西亚和马来西亚买家为主。

2016年引起市场高度关注的高档公寓项目还有位于乌节路南部一带利安尼山路（Leonie Hill Road）的OUE Twin Peaks和格兰芝路的永久地契项目-格美华庭（Gramercy Park）。先说位于义安城 (Nee Ann City)南部的豪华公寓OUE Twin Peaks,占地超过130万平方英尺，2栋35层大楼，分一个、两个和三个卧房类型，总计462套单位。发展商华联企业（Overseas Union Enterprise, (OUE)）在3月重新推出市场，到12月底，已经卖出了237套单位，占比约51%，平均尺价约2690新元。到2017年3月份，总计售出了274套单位，堪称2016/2017年度豪华公寓市场的最热销楼盘，力压上面提到的禧悦阁（Cairnhill Nine）。从这个楼盘开始，新加坡的核心中央区的私宅市场开始复苏，售价和交易量开始攀升。经济发展平稳，积压许久的市场需求和发展商富有创意型的行销和付款方式是“激活”豪宅市场的强心剂。在OUE Twin Peaks公寓上，发展商OUE针对以法定完工的私宅推出具有创意延迟付款方式（Deferred Payment Scheme），安排买家先付定金搬入或者出租单位，然后按照统一约定在规定时间内付清房款。

位于格兰芝路57号的格美华庭（Gramercy Park）属于永久地契，以大户型自住府邸为特色。项目占地约170万平方英尺，有两栋造型独特的23层高的住宅大楼组成，总计174套单位， 包括2卧房，3卧房，4卧房和5卧房顶层复式单位等户型，单位面积从在118平方米到250平方米，顶层单位的面积约514/677平方米。发展商城市发展集团（City Development Groups） 在2016年5月开放北楼单位，到九月份时已经买出了36套单位，平均尺价约2600新元。到2017年4月份，总计87套北楼单位已卖出了70套，其中包括一套5卧房的顶层复式单位，面积约5533平方英尺，售价约1688万元， 折算成尺价是3030新元。另外，在2017年年初开放的南楼单位也卖出了11套左右，平均尺价约2800新元。买家群体中，其中24%左右是本地公民，76%左右是外籍人士，当中以中国和印尼买家为主。

另外值得一提的是高档私宅市场在2016年见证了洋房项目的上市。位于武吉知马优质洋房地区-加冕路（Coronation Road）和维多利亚园路（Victoria Park Road）交界处的有地住宅项目维多利亚园山庄（Victoria Park Villas）在9月份开卖。Victoria Park Villas所在地段被优质洋房环绕，在2013年土地竞标中吸引了12方发展商竞标。该地段是99年地契，总面积达3万7441平方米，由凯德集团比第二名高出17%的价格拿下，现在发展成106栋半独立式洋房与三栋独立式洋房。独立式洋房的占地面积介于5696至6551平方英尺。半独立式洋房包括100栋花园洋房（Garden Villa），占地面积介于2153至3115平方英尺，以及六栋泳池洋房（Pool Villa），占地面积介于2960至3835平方英尺。平均尺价2000新元，半独立洋房售价在440万新元~760万新元左右。三栋独立洋房售价在1100万新元到1200万新元。

回顾2016的高档公寓市场，市场明显变暖，以禧悦阁（Cairnhill Nine), OUE Twin Peaks和格美华庭（Gramercy Park Leedon Residence等为代表的发展商新房收到市场追捧，比较畅销。在优质洋房市场这一本地亿万富豪的游乐场，2016年也出现不少成交金额惊人的二手交易。澳门赌王何鸿燊掌管的信德集团（Shun Tak Holding）以1亿4500万新元买下位于卡斯加登路9号（9 Cuscaden Road）老洋房， 面积约2万5741平方英尺。而位于爱士特女皇园（Queen Astrid Park）的优质洋房占地约3万5012平方英尺，成交价约4450万元。在超级豪华公寓市场，市场也频现楼王。位于纳森路上的纳森园轩（Nassim Park Residences）公寓的一套复式顶层单位，面积达6879平方英尺，以2120万新元成交，相当于尺价约3080新元。位于阿摩园一带的豪宅嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）的顶层单位面积约5242平方英尺，以2100万新元成交，相当于尺价为4006新元。大家可以参考联合早报网制作的2016年最贵住宅图表，2016年不少超级公寓的尺价已经冲上3500到4000新元大关，为2017年的豪华住宅市场带来更多遐想。

2017年高档私宅市场进入新一轮上涨期 |集体出售活动频繁，政府售地标价上涨，第四季度私宅价格止跌回升

进入2017年，发展商东园发展（TG Development）于1月份在乌节路经禧一带，推出永久地契的精品公寓-The Peak@Cairnhill II，总计60套单位，以两卧室单位为主。到2月份该公寓项目单位销售过半，市场反应相当积极。

3月份政府出台政策，稍微松绑一下降温措施。一是调整卖家印花税的征收时间和比率。屋主在购买日三年内售出私宅的才需要支付卖方印花税，这三年的印花税率也各调低4%，介于4％到12％之间。二是调整总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）条例。在新条例下，如果借贷者的资产增值抵押贷款中的房屋剩余贷款与房子估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）不超过50％，就免受总偿债率的限制，只要借贷者每个月须偿还的其它抵押贷款不得超过月收入的60％即可。这些措施相当于给现有屋主解套，可以比较灵活处理现有房产，盘活卖家资产，会一定程度上增强转售市场活动，积极推动发展商新楼盘的销售。另外一个措施是国会通过印花税（修正）法案，规定住宅房地产在通过公司股权转让进行买卖时，也须视情况缴纳相应的买方和卖方印花税。

位于东海岸马林百列地区的实乞纳连路（Siglap Link）的滨海公寓项目-海景轩（Seaside Residence），总计843套单位，包括1卧房到5卧房单位，面积介于420到3294平方英尺。在4月份开盘，售出了420套单位，中位数尺价约1735新元。如果查看2018-2019年的交易记录，2000新元的尺价也不少见。这创下东海岸99地契楼盘新纪录，有力地带动东海岸一带的永久地契公寓售价冲上2000新元。加东一带的永久地契公寓Amber Skye，总计109套单位，包括罕见的到6卧房单位，刚好竣工，也跟着大卖，售出了近20套单位。中位数尺价从3月份的1776新元，上涨到4月份的1996新元，到5月份有了2套单位的以超过2000新元的尺价成交。自从以后东海岸的永久地契楼盘项目的尺价就突破了2000新元，包括我们后面要说的安珀苑（Amber Park）。

2017年7月，位于里峇峇利（River Valley）一带的主打花园生活的豪华公寓项目-玛庭豪苑（Martin Modern）开盘，首个周末以平均尺价2152新元售出90套单位。玛庭豪苑占地约171万平方英尺，以超过80% 的绿化率著称，建有2栋36层大楼，总计450套单位，包括2卧房到4卧房户型， 面积介于764 到1798平方英尺。单位售价从175万到455万新元，销售尺价介于2010 到 2500多新元。 到2017年底，玛庭豪苑售出了210套单位，尺价中位数为每平方英尺2252元。成为2017年最畅销的高档公寓新项目。

位于多美歌地铁站附近的市区公寓项目-苏菲雅山庄（Sophia Hills）在2017年卖得满堂彩。发展商海峡双威（Hoi Hup Sunway）是在2013年9月标得该地段，该项目2014年推出时尺价近2300新元不过市场反应平淡。以低密度住宅著称的苏菲雅山庄总计493套单位，是多美歌一带最大的私宅项目，当年推出市场反应平平，在2017年私宅回暖带动销量大涨，全年共卖出310套单位， 到2017年底仅剩21套单位待售。

2016年畅销的格美华庭（Gramercy Park） 继续大卖了至少90套单位。其中包括售价1700万新元的面积5533平方英尺和售价2186万新元的面积7287平方英尺的顶层复式单位。OUE Twin Peaks公寓也是继续热卖，2017年有76项交易。其中，面积介于1055平方英尺至1894平方英尺的单位，整体价格介于近300万元至486万5000元，相等于每平方英尺2369元至3107元。OUE Twin Peaks出租活跃，一年来有205个租约，出租的单卧房占150个，月租金介于2550至4500新元，双卧房单位月租介于5500至7400新元。三卧房单位月租介于6500至8900新元。在2016年业绩不错的永久地契公寓-Leedon Residence在2017年更是大卖，售出了至少94套单位，其中包括12套售价超过1000万元的面积超过4700平方英尺的大户型单位。

市区重建局的私宅价格指数在2017年第三季度上扬0.7％，终结近连续四年的下跌。房地产市场日渐复苏，促使许多买家赶在房价上扬前进场。2017年的新私宅单位销量创下四年来的新高，达1万零682个，比2016年的8363多出28％。如果包括执行共管公寓单位（EC）总数共达1万4707个，比2016年的1万1971个，高出23％。2017全年，二手私宅交易量同比激增78%，共有14043个单位易手。整体而言，2017年的私宅价格上涨1.1%，扭转了连续15个季度的跌势，这是自2013年私宅高峰期以来的表现最好的一年。

与此同时，2017 年本地私宅市场进入明显上升期，一是几年下来发展商的库存私宅单位越来越少，根据市建局数据，不包括执行共管公寓，2017年首11个月发展商共有6491个私宅单位推出，比去年同期少两成；但新私宅销量却比去年同期高出四成，达到1万1127个，也超过2016年全年的8363个。二是政府售地计划下标地竞争愈加激烈，地价越来越高，与前几年相比， 全岛各地涨幅达20%到40%不等。就连执行共管公寓EC的地块价格也突破500新元，三是私宅集体出售活动愈演愈烈, 全年有27宗私宅集体出售项目成交，总值超过80亿新元，是自2007年以来最火爆的一年。四是私宅销量大增，比2016年高34%。第五当然是房价上涨了。

2017年本地豪宅交易也变得火热。更多外籍人士入场，外国买家（包括永久居民）在本地核心中央区（CCR）所购买的500万元以上的豪华公寓增加一倍以上，达到202个单位，占豪宅总交易的53％，比前年的40％占比有所提高。据传面簿联合创办人萨维林（Eduardo Saverin）以6000万元价格买下了Sculptura Ardmore的一个超级顶层豪宅单位（super penthouse），成交尺价近6000元。豪华公寓The Nassim有一套面积9300平方英尺的单位卖出了2560万新元。格美华庭有三套顶层复式单位卖出了1700万元到2190万新元不等。纳森园轩（Nassim park residences）和The Marq On Paterson Hill公寓分别有6954平方英尺和6232平方英尺的单位卖出了2180万新元。嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）也有三套4000平方英尺的豪宅至少卖出了1600万新元。而交易额排名前十的优质洋房的售价都超过了2500万新元。整齐表现和2016年一样是非常稳健的。在这个本地最顶级的私宅市场，是大部分人群无法想象的金钱无比充裕的世界，房价在只是一一串符号，参与者都是富商巨贾，决定他们出手的是值不值，而不是能不能。

2018年高档私宅市场进入新一轮上涨期 | 上半年市场火爆, 下半年政府出台新一轮降温措施

2018年的豪华公寓市场，开场回暖。首季度有102个高档私宅单位出售，创下自2007年第四季以来的季度新高。1月份，位于利安尼山路（Leonie Hill Road）的高档公寓项目银峰（New Futura）以私下邀请参观的方式推出，首个周末卖出24个单位，每平方英尺平均价为3200元。银峰建有2栋大楼，总计124套奢华单位，卖出的单位主要以三卧房和四卧房式为主，价格分别从550万元和690万元起跳。买家主要为新加坡永久居民和外国人，三分之一买家则是新加坡公民。

银峰在首个季度总计售出40套单位。其余则来自索美塞地铁站附近合力路8号（8 Hullet Road）、格兰芝路的格美华庭（Gramercy Park）和那森路的The Nassim。首季至少有22个单位售价在1000万新元以上，这是自2010年第三季以来数量最多的一次。就全年来讲，银峰公寓卖出了至少102套单位，位于里峇峇利（River Valley）的玛庭豪苑（Martin Modern）在2017年卖出了至少95套单位。位于格兰芝路的格美华庭（Gramercy Park）全年卖出了20套单位。位于那森路的The Nassim全年卖出了21套单位。

位于里峇峇利的圣多马士八号（8 St Thomas）永久地契公寓项目在8月份在新加坡和香港开卖。靠近乌节路购物街，万国公司（Bukit Sembawang Estates Ltd）开发，两栋35层的大楼，总计250套单位，提供户型包括1卧房至4卧房单位，4卧房双钥匙单位，以及2个顶楼公寓单位等多元选择。 到12月底卖出了43套单位，成交尺价从2750到3700新元，平均尺价约3150新元。

2018年7月位于滨海湾中心的著名豪华公寓-滨海盛景豪苑（Marina One Residences）23号花园大楼（Garden Tower）开卖，到年底卖出了至少145套单位，是2018年豪华公寓市场最畅销楼盘。成交尺价介于2200到3100新元，平均尺价在2500～2600新元左右。位于荷兰村和武吉知马学区一带的大型豪华公寓Leedon Residence则在全年卖出了20套单位，包括7套售价超过1000万新元面积超过5000平方英尺的超级大宅。

高档私宅市场前景良好，城市发展（CDL）的风华南岸（South Beach）-多用途综合项目带动买气，美芝路涌现新活力，风华南岸的住宅部分风华南岸府（South Beach Residences）共有190个单位，今年9月推出预览已售出超过24个单位，平均尺价也从9月的每平方英尺3390新元攀升至12月份的3694新元，上涨8.9％。

另一个受买家关注的项目是由国浩房地产（GuocoLand）发展的华利世家（Wallich Residence）。该项目位于丹戎巴葛地铁站之上，共有181个豪华单位，是新加坡海拔最高的摩天公寓，也是城市生活综合体-立体城市， 集高端公寓，优质办公楼，豪华酒店，城市广场，零售市场和地铁站为一体。该豪华公寓项目在2018年开始大卖，全年卖出楽40套单位，单位尺价从3000元至4560新元不等， 平均尺价3500新元。

2018年有哪些豪宅豪事呢？这事年年有，2018年也少不了。据媒体报道，2018年最贵私人住宅是位于那森路（Nassim Road）的一栋优质洋房（Good Class Bungalow），4万2515平方英尺，以1亿零530万新元转手。位于大威路（Dalvey Road）的一栋优质洋房，面积为5万1058平方英尺，以9390万元成交。相当于尺价约为1804元。在豪华公寓方面，2018年最贵公寓单位是银峰（new Futura）一个顶层复式单位，面积约7836平方英尺，成交价为3628万元或相当于尺价4630元。排在第二位的是来自风华南岸府（South Beach Residences）一套面积6728平方英尺的顶层复式单位，以2600万新元成交，尺价约为3864元。第三名的是来自格美华庭（Gramercy Park）一个顶层复式单位，面积约7287平方英尺，成交价为2450万元，相当于尺价3362元。

2018年的房产市场可谓上半年热火朝天，下半年波澜不惊。由于楼市火爆，政府在7月终于推出了又一轮降温措施，收紧买家贷款调理，降低贷款与估值比率，提高现金支付比率。对所有国别的买家（包括本地公民和永久居民），继续提高额外买家印花税5%。外籍人士的额外印花税达到20%。企业购买住宅房地产，继续提高额外印花税率到25%，外加5%的不可退还的预付印花税。 大多数业内人士认为这最新措施下手太早，扼杀了红红火火的私宅集体出售活动，打击了私宅投资者市场和外籍人士对高档公寓的需求。

从市场表现看，这一系列的降温措施遏制住了私宅价格上涨的步伐， 第四季度私宅价格下跌0.2%，结束连续五个季度的涨势，全年则上涨了7.9%。有地住宅价格第四季度由升转跌，环比滑落2％，全年仍然上扬6.3％。非有地私宅价格全年上涨8.3％， 其中位于中央区以外的大众私宅涨幅高达9.4％，其价格已相当接近2013年第三季度的峰值水平。核心中央区的私宅和其他中央区的私宅价格也分别上扬6.7％和7.4％。

2018年发展商推出约24个新私宅项目，单位总数近9000个，较2017年的6020个单位，多了至少50%。 和2017年相比，新私宅销量减少16.8％至8795个单位。私宅转售市场方面，全年共有1万3009个私宅单位易手，比2017年减少7.4 ％。 截至2018年底，本地尚未完工的潜在私宅供应量达5万1498个单位，其中约32％的单位已经售出。市场上还有约9800个来自政府售地计划和集体出售地段的单位有待推出，预计多数都在2019年推出。2019年的新私宅供应会继续增加，可能增至1万9000个单位，达到2012年发展商推出2万1478个单位以来的新高，这为购房者提供充裕选择。另一方面，利率上扬和印花税提高将抑制市场需求，这样的供需关系将导致私宅价格放慢增长。还有一个好消息是2018年的私宅租赁市场略有好转，租金指数全年仍上扬0.6％，逆转2017年下跌1.9％的情形，也是自2014年来首次上涨。全年整体私宅空置率降至6.4％。

豪华私宅市场的新周期时代 | 2017年-2018年

新加坡私宅市场从2013年到2017年间经历了15个季度下跌后，终于在2017年第三季度止跌回升。那么我们如何判断私宅市场是否进入新的上升周期呢？这里我们结合大众私宅市场和豪宅市场的表现来做一下分析。从发展商私宅销售量/开盘量，政府售地价格，私宅集体出售交易额，房价指数和转售私宅销量等几个方面指标勾勒一幅比较清晰的画卷。，进入2016年以来，市场上明显的情形是发展商每个月售出的私宅市场的新周期时代。

发展商私宅销售

自2014年以来， 政府售地计划供地量减小，发展商每季度的开盘住宅数 经过几年下来发展商的库存私宅单位越来越少，根据市建局数据，不包括执行共管公寓，2017年首11个月发展商共有6491个私宅单位推出，比去年同期少两成；但新私宅销量却比去年同期高出四成，达到1万1127个，也超过2016年全年的8363个。进入2017年以来连续5个季度发展商私宅销售量大于项目开盘单位数。

在高档私宅市场，2016年的私宅销量明显增加，这一趋势在2017年更加明显。在这期间除了政府售地计划下的高档私宅项目Cairnhill Nine和玛庭豪苑（Martin Modern）外，高档二手房市场活跃也是重要因素。

私宅项目购地成本增加

进入2016年，发展商的土地库存越发见底，政府售地数目也是维持在较低的水平（每年10宗上下），土地供应不足，使得政府售地计划下的土地标价因为竞争激烈而水涨船高。平均地价从2016年的695新元上涨到2017年的874新元， 然后进一步上涨到2018年前半年的1271新元。土地成本上涨使得未来新项目售价处在较高价位， 新公寓房价上涨也是必然。

让我们回到高档公寓市场，参考一下图表。发展商在政府售地竞标活动中表现踊跃，地价已经从2016年的1239新元上涨到2018年的1620-1890新元之间，并且在2018年乌节林荫道的一地块竞标中创下了2400新元的政府售地历史最高纪录。在2018年7月后随着新一轮降温措施的推行， 发展商才表现谨慎，基本上维持在1500-1600新元之间。

如果我们再考察一下高档住宅市场的永久地契土地竞标情况。永久地契地块需要通过私人住宅的集体出售活动来取得发展权，因为在政府售地计划下只有99年地契地段可供选择。进入2017年以来，高档私宅市场集体出售活动非常火热，并一直延续到2018年第二季度结束。我们在下面的图表中只列出了地块面积超过3000平方米的交易成功的集体出售项目，不难看出，集体出售活动成交的永久地契地块的售价从2016年的1600新元到2400新元之间波动，到2018年6月位于乌节林荫道一块永久地契地块以2910新元的历史记录价二成交，买家是澳门赌王的信和集团。永久地契地价在这一波集体出售热潮中也是上涨到历史新高，新的房产周期来了。

高档住宅价格上涨

从2017年第三季度起，持续下跌15季度的私宅价格开始回升，取得小幅上涨，并拉动2017年的整体私宅价格上涨1%。2018年私宅市场取得了7.9%的涨幅，2019年又取得了2.7%的增量。三大住宅区：核心中央区-高档住宅，其它中央区和非中央区-大众私宅房价在这一轮的上涨中都取得了可观的上涨。高档私宅的价格指数从2017年第三季度的125.9上涨到2019年第四季度 的134.1，涨幅相当于6.5%。

集体出售市场火爆

如果我们回顾一下2000年以后的本地私宅市场，在2006-2007年期间的房产繁荣期发生过一次私宅集体出售高潮， 随后在2010-2012年间也出现过一波小型的集体出售活动集中期。到了2016年-2018年，一次堪比10年前私人房产繁荣期的集体出售活动高潮出现了。最近的这次集体出售活动出现了很多交易额比2007年代更高的记录，新加坡私宅历史上前20名的私宅集体出售交易记录有16起是在这最新一波活动中创造的。通过集体出售交易，大量屋主套现，携带部分资金重新进入私宅市场，买入住宅单位，推动二手私宅和发展商新楼盘价格的发展。

私宅转售市场活跃

在发展商新楼盘销售量不断增加，库存私宅不断减少的情况下，到2017年第二季度， 二手私宅市场开始活跃，交易量比第一季度大增60%，到2018年第二季度一直保持在较高水平， 带动转售价格复苏。上面我们谈到，由于2013年以后高档私宅的新楼盘供应量一直很低，到2016年高档私宅复苏时，其交易量很多来自转售市场。如果一手房和转售市场的交易变得活跃，不难理解高档私宅市场进入新的房产上升周期。

2019年高档私宅市场迎来更多私宅项目 | 外国买家买走更多大面积奢华单位

2019年可谓豪宅市场的豪迈之年，预计超过60%的新私宅项目都在核心中央区上市。元旦刚过，发展商就有7个私宅项目推出市场。其中包括武吉知马第四道地铁站旁边的富雅轩（Fourth Avenue Residences），位于里峇峇利路的RV Altitude和位于诺敏娜达比莎路（Derbyshire Rd）的Fyve Derbyshire。富雅轩为政府售地计划下的99年地契项目，发展商为马来西亚富豪郭鹤年旗下的长春产业（Allgreen Properties）。该项目共有476套单位，销售尺价从2200新元起跳。包括一卧房到四卧房单位。RV Altitude和Fyve Derbyshire 都是是乐斯太平洋（Roxy-Pacific）通过集体出售活动所发展的永久地契项目。RV Altitude私宅项目共有140个2卧房/2卧房双钥匙单位，预期平均销售尺价约2900～3100新元，接近里峇峇利路永久地契新私宅的售价水平。Fyve Derbyshire共有71个单位，平均销售尺价约2380新元。

3月初，位于乌节路黄金地段的永久地契豪华公寓-铂瑞雅居（Boulevard 88）在受邀活动中售出20个单位， 平均尺价约3550新元。铂瑞雅居位于乌节林荫道和卡斯卡登路（Cuscaden Road之间），由城市发展集团开发，建于著名品牌酒店Editor Hotel之上。总计154套奢华单位，包括2卧房到4卧房和四套顶层复式单位。面积从1313平方英尺到6049平方英尺不等。二卧房单位售价从450万新元起，三卧房单位售价从600万元起，四卧房单位售价从1000万新元起。顶层复式单位售价介于3000到3200万元。这次预售活动中，60%买家是新加坡人，40%买家是新加坡永久居民和外籍人士，主要来自印尼，中国和美国。

在市区新项目推动下，本地高档私宅市场表现不俗，2019年第一季度共有625个位于核心中央区的公寓单位成交，较之前一季度增加了27.6%。在这些交易中，有186个单位为来自于新私宅项目，较之前一季增加了八成以上，显示买家对新高档私宅兴趣提高。像铂瑞雅居、8 Saint Thomas 、乌节三翠林（3 Orchard By-The-Park）、银峰（New Futura）、风华南岸府（South Beach Residences）和华利世家（Wallich Residence）等豪华公寓项目的交易活跃，而且平均尺价冲上3000元。其中尺价3500新元以上的顶级私宅需求强劲，第一季度共有25个新单位卖出，创下2007年第四季以来的12年新高。

2019年的第二季度共有137个尺价3000新元或以上的非有地私宅单位成交，较第一季的近100个单位，高出四成左右，并创下2007年第四季以来的季度新高。这些成交单位不乏超过1000万元的豪宅，其中位于乌节路地区的铂瑞雅居（Boulevard 88）再次创下佳绩，有一个顶层复式单位以3100万新元或尺价5125新元卖出，打破该项目之前创下的4927元尺价纪录，成为今年迄今最高尺价单位。

进入2019年以来，中美战略竞争愈演愈烈，从单纯的贸易战已经蔓延到科技，军事，文化教育等各个方面，中国大陆社会对美国和盟友的好感继续降低，亚洲地缘政治不稳。香港社会也出现骚乱，促使许多高净值人士重新考虑海外资产配置和子女教育安排。而新加坡长期以来社会稳定，政府清廉，东西文化交融，国际化程度高，宜居宜商，奉行双语教育和国际化教育。 在这非常时期，最近香港时局动荡以及持续的中美贸易紧张局势使得新加坡的地缘优势凸显，吸引更多的巨商大咖前来。

另一方面，新加坡政府也继续做出长远规划和勾勒清晰的远景，激发大家对未来新加坡的美好向往和长期信心。2019年恰逢新加政府推出五年一次的发展总蓝图草案（Master Plan 2019）。其中一大方针就是为重振中央商业区（CBD）和乌节路等市区地区，让它们成为充满活力的生活和娱乐地点。政府也宣布投入约90亿新元扩建滨海湾金沙和圣淘沙名胜世界，打造新的娱乐景点、酒店和会展设施。

进入第三季，位于阿摩园一带的永久地契豪华公寓-明筑（Nouvel 18）推出市场， 客厅奢华舒适的四卧房单位被来自中国大陆和香港的买家抢购， 总计卖出了16套单位，以三卧房和四卧房单位为主，平均尺价约3200新元。到2019年底，名筑至少售出了 20单位，最高尺价是3867新元，来自一套面积3337平方英尺的四卧房单位。名筑建有两栋大楼，总计154套单位， 包括26套两卧房，56套三卧房，69套四卧房和5套顶层复式单位户型。两卧房售价从410万新元起，三卧房单位售价从490万新元起，四卧房单位售价从765万新元起。

接下来位于荷兰村中心地段的商住综合性项目One Holland Village的私宅项目- One Holland Village Residences在11月底开盘，当月售售出约92个单位。该公寓项目到12月底已卖出了120个单位，平均尺价是2400至3400新元，这是荷兰村有史以来私宅最高尺价。One Holland Village Residences由远东机构（Far East Organization）牵头的财团开发，总计有296套单位，并与办公楼、商店和拥有255个单位的服务公寓结合在一起。公寓面积介于484至3488平方英尺，户型包括一卧室、二卧室、三卧房、四卧房、四卧房双层单位和顶层豪宅。

另外在2018年开始售卖的滨海胜景豪苑（Marina One Residences）和风华南岸府（South Beach Residences）继续收到买家欢迎。滨海胜景豪苑全年卖出了 套单位， 平均尺价是  新元。风华南岸府全年至少卖出了54 套单位，平均尺价达到了3350 新元。99年地契的玛庭豪苑（martin modern）市场反应也不错，全年至少卖出了70 套单位，平均尺价有 2680新元。

2019年的高档住宅市场有没有津津乐道的豪迈之事呢？此时年年有，只是人不同。据媒体报道，英国企业家戴森公司（Dyson）创办人詹姆士7380万新元买下位于丹戎巴葛中心的高档公寓项目-华利世家（Wallich Residence）的超级顶层豪宅（Super Penthouse）。这个超级顶层豪宅，占据华利世家第62层楼至64层楼，面积约2万1108平方英尺。超过之前Facebook联合创办人萨维林（Eduardo Saverin）于2017年在Sculptura Ardmore公寓的一个面积10300平方英尺的顶层超级豪宅单位的售价6000万新元交易纪录。排名第二的是位于乌节路地铁站附近的永久地契Boulevard Vue公寓的一套超级顶层豪宅，面积11098平方英尺，以5200万新币出售，相当于每平方英尺4686新币，据悉买家是一名中国公民。第三名是位于乌节路地铁枢纽旁的永久地契公寓-Twentyone Angullia Park的一套顶层复式单位，面积约7718平方英尺，以3200万新元售出，尺价相当于4146新元。位居第四和第五的是来自
位于乌节林荫道的永久地契公寓-乌节三翠林（3 Orchard By The Park）两套顶层复式单位，面积分别是6555和6900平方英尺，售价约3150万元和3200万元，相当于尺价4805和4638新元。接下来的四笔买卖都来自本年度明星豪宅项目-铂瑞雅居（Boulevard 88），其四套顶层复式单位面积约5673到6049平方英尺， 全部售出，售价介于2800到3100万新元，相当于尺价约4927到5125新元。这也创下2019年私宅尺价的最高纪录。

回首2019年的私宅市场，全年私宅价格上涨了2.7%，显著低于2018年7.9%的增幅。发展商全年共售出1万零104个新私宅单位，比2018年的8795个多出14.9％。2019年发展商共推出1万1345个新单位，比2018年的8769个多了29.4％。2019全年，有地私宅价格和非有地私宅价格同比分别上涨5.7％和1.9％。另外外国买家受到政府降温措施影响，交易趋于稳定，根据2019年前三季度本地私宅总交易量，外国买家交易占比维持在5%至6%之间，企业购买交易占比保持在1%至2%之间，投机者交易占比则微乎其微。在2010年至2013年期间，本地私宅价格增长16%，外国买家的高度兴趣以及投机者短期脱售是主要原因。其中外国买家交易在2011年攀至高峰，占本地私宅总交易量的20%。

新加坡私人住宅市场价格指数回顾:1993年2019年

如果要展示新加坡私人住宅市场从1993年到2019年的历史，市区重建局的这张图表就是一个很好的标注。高档私宅的价格走势和整个私宅市场是一致的， 我们合二为一去理解这28年的私人住宅市场的变迁。进入1993年时，新加坡已经成功转型为发达国家经济体，和韩国，香港，台湾并称亚洲四小龙。当时新加坡的人口约331万，GDP约606亿美元, 人均GDP接近22,000美元。国家富裕，人们收入增加，人们购买私人住宅的需求十分旺盛，促使私人住宅的大发展，几年下来，私人房价已经上涨近80%，市场一派繁荣。1997年亚洲金融风暴无情的重挫了新加坡的房产市场。紧接着又经历了互联网产业泡沫，非典疫情和伊拉克战争，私宅市场非常疲软。政府因势利导，推出一系列经济振兴计划，大力开发圣淘沙岛和滨海湾新区，大量引进外籍人才，打造一流的宜居宜商的环球都会。这些计划得到了很好地实施， 促使私人住宅市场再度繁荣，高档私宅的楼花转售活动也非常活跃，到2008年攀上高峰。虽然源自美国的全球金融危机极大地打压房价，但市场很快在2009年恢复信心，私宅市场重燃激情，发展商推出大量私宅项目，集体出售活动热火朝天。

房产盛宴已来了，大家尽情享受。冷静的政府则发现了市场充斥着快进快出的投机行为，外籍人士在高档私宅市场呼风唤雨。从2009年开始，政府实行了一系列的房产调控措施，但是房价依然在上涨，直到2013年的重磅出台了总偿还债比率（Total Debt Serving Ratio Framework,TDSR框架)和高税率的买家（包括发展商）和买家额外印花税，并不断加大公共组屋的供应量。整个市场终于开始掉头，房价下挫，交易冷淡。我们把2013年称为系统性降温措施实施年。这套系统性降温措施就像紧箍咒，牢牢套住了私宅市场的这位“孙悟空”。以后的日子，私宅市场也就处在人为调控的安全稳健发展期， 每年的房价变化不大，交易量也四平八稳。入场的买家财务状况经过金融机构评估，实力不错，市场风险很低，几乎没有什么泡沫。就算发生像2018年那样房价上涨7.9%的情况，政府只要在这个系统性降温措施框架上略做调整，市场应声降温，一切都在政府的掌控中。这就是一个低风险但有回报的稳健成熟的私宅市场。与此同时，新加坡政府与时俱进，不断推出长远开发规划和经济转型计划， 并积极落实。包括高档住宅在内的新加坡私宅市场也是长期看好的。

2020年更多高档公寓项目开盘 | 新冠病毒Covid-19 疫情影响明显

2020年的私宅市场其实是能量满满的。据业内人估计2020年将会有多达47个新私宅项目推出，为市场供应超过1万1000个单位。其中近50%是位于代表高档市场的核心中央区（CCR）。果不其然，一开年高档公寓市场就迎来了三大永久地契公寓项目的开盘，包括两大重量级的永久地契高档公寓。一个是位于第十邮区荷兰路/花拉路交界处的绿墩雅苑（Leedon Green），一个是位于第九邮区里峇峇利一带的The Avenir。另外一个在1月份开盘的是位于第十邮区荷兰村中心地段的精品永久地契公寓Van Holland，总共有69套单位，面积从495到1991平方英尺。开盘到1月底售出大约12套单位，平均尺价约2900到3000新元。

绿墩雅苑堪称近年来第十邮区最大的公寓项目，占地超过300万平方英尺，绿化精美，设施齐全，建有7栋12层高大楼，共有638个单位，从单卧房到设有私人电梯的四卧房单位不等，面积介于480至1500平方英尺。此外，该项目还有五套花园洋房式的公寓单位，面积介于2400至2600平方英尺。在1月中旬开盘，到3月份售出41套单位，平均尺价约2735新元。五套一楼的花园别墅式单位也全部售出。

The Avenir是发展商丰隆集团和国浩房地重新发展太平洋大厦（pacific mansion）的基础上联合开发的豪华公寓项目，占地约130万平方英尺，建有2栋36层高的大楼，总计376套单位，包括一卧房，两卧房，三卧房和四卧房单位。面积从527 到 2,411 平方英尺不等。在1月11到2日的周末预售中，20套单位找到买家。其中七套单位是高层优质四卧房单位，平均尺价是3560新元，涮新这一带的私宅尺价记录。剩下的13套1到4卧房单位平均售价也达到2960新元。买家中，三分之二是本地公民和永久居民。三分之一则是外籍人士，主要来自于中国和美国。

进入一月底，新型冠状疫情的爆发给房产市场带了不确定性。而二月份的私宅市场表现不错。位于核心中央区武吉士一带密驼路（Middle Road）上的市区公寓The M在2月中旬开盘，共卖出380套单位，占总数72%，中位数售价为每平方英尺2439元。虽然在冠病疾病暴发期间，买家对地段优越，售价合理的高品质私宅仍然有旺盛的需求。The M是由永泰控股（Wing Tai Holdings）发展的99年地契高档私宅项目，总计522套单位。主要由一卧房和二卧房组成， 瞄准年轻家庭和投资者。

进入3月份，2019冠状病毒疾病（COVID-19）对本地住宅市场影响日渐明显。在中国疫情得到有效控制的情况下，欧洲意大利，法国，西班牙，法国，英国，德国和美国的新冠病毒疫情愈发严重，成为世界疫情的暴风眼。 截止4月中旬，全球200多万人口确诊染病，近13万人死亡，而以美国为首的西方工业强国的确诊病例就超过150万人，而死亡人口就超过10万人。包括新加坡在内的几十个国家和地区也进入“封城”状态，这对新加坡的房产市场产生重大影响。根据市区重建局（URA）的报告,发展商3月份共售出660个私宅单位，比2月份少了32.4%。与去年同期相比少了37.4%。位于市区的高档公寓仅售出45套单位。而执行共管公寓EC售出244个单位。进入4月份，新加坡疫情依然严峻，政府下令大部分居民在家办公，全国学校学生在家学习，房地产买卖取消直接接触看房和面谈。经济形势和卫生安全形势变得异常严峻，让我们一起努力，尽快打赢这场全球范围内的新冠病毒疫情大会战，还大家一个朗朗晴空，健康地球。

新加坡豪宅市场性价比如何

理解新加坡豪宅市场，简单地按照时间和历史进程回顾一下固然有用，或者微观比较乌节林荫道、东陵路、阿摩园几个社区也是让人赏心悦目愉悦。不过我们如果跳出核心中央区和新加坡本岛，去外看区域豪宅市场，应该会对新加坡高档住宅有更深刻的认识和理解。这里我们边聊新加坡，边和香港、上海、深圳这三个华人社会都市豪宅市场做一比较。当然这里有一个背景知识，就是在新加坡的私宅，除了有地住宅和政府组屋是受管制房产，非有地住宅，商业和工业房地产其实都是面向全世界开放的，豪宅市场也是如此。

首先新加坡真正称得上豪宅的单位分为99年地契的私人地产和永久地契地产，而且是位于政府法律规定的优质住宅区内，所以政府中长期的政策对土地所有权影响很小。 以永久地契地产为例，政府不会突然把你的房子变成99年/70年房契的，或者突然征收和改变土地用途，堪称可以永续经营，世代相传。换句话说，这永久地契的房子一旦你买了，几乎可以说就永远属于你的私产了。

香港土地属于特区政府所有，政府实行批租土地政策，多是75年，99年的地契。加上1997年香港回归，50年政策不变，所以到2047年期限有变更土地使用权问题。而香港私人房产包括豪宅土地使用年限都是建立在批租政策上的，不确定性比较大。

中国大陆土地为国家所有，商品住宅种类繁多，住宅产权比较复杂。包括上海和深圳的天价豪宅都是建在只有40-50-70年年限土地使用权的国有土地上的，到期能否续约土地使用权要看政府规划，或拆或续不确定性较大。2018年后, 各地政府不断出台政策, “房住不炒”，加强调控。北京、上海、深圳和广州等一线城市房产限购政策闻名天下，少数新一线城市也是限购重重。外国人买国内豪宅难，买四大一线城市的豪宅是难上加难。

投资新加坡豪华公寓非常方便，不限购，不限贷，不需要国籍/身份证明。 只要你是合法的地球人都可以购买新加坡的公寓单位，带上你的护照，准备好资金就可以了。这一点很想香港这个自由港，买楼不问出处，只要遵纪守法。如果你是非上海和深圳户籍，非中国国籍要买上海/深圳的豪宅，有很多限制和资格证明。绝非带上一张个人身份证/护照坐飞机来买就可以了。毋庸置疑，上海和深圳是全中国房产限购最严格的城市。在新加坡买公寓没有这样那样的限购， “只要你合法的有钱人就行了“。因为买公寓自由，卖公寓也自由，而你的买家可以来自全世界， 它是一个非常自由流通的私宅市场，也没有资产增值税和遗产税。

购买新加坡豪宅过程非常透明，公开和公平。发展商严格遵守法律，对所有买家一视同仁，售价公开，优惠价也公开，开盘日期公开。买卖交易要向政府部门报备，执业律师处理交易过程。不论国籍和身份，没有价格猫腻（内部价/熟人价），没有所谓购买特权。换句话说，如果有买家买的贵，就是进场晚了，只能随行就市。在同一时间里，在法律准绳下，大家都是时间公平的守护者。至于说新加坡的豪宅质量，眼见为实，实事求是，不会虚假宣传。在上海和深圳买豪宅，由于富裕群体规模庞大，富人也分三六九等，很难一视同仁，什么内幕消息，内部价，关系价，优惠价，加塞费，资格费等习以为常。什么货不对办，言过其实，以次充好也时有发生。所以在国内买豪宅要谨慎，也都好商量。

当然新加坡的豪宅市场也面临一些挑战。一方面是和本地公民相比，外界人士需要向政府缴纳额外买家印花税，目前是住宅估价的20%，加上本来的已有3-4%的买家印花税，总计买家印花税为房价的24%，这一点很想香港特区政府的房产政策，澳大利亚，伦敦也有类似得针对外外籍人士加征印花税。另一方面，就是本地豪华公寓市场“风险低又回报不高”，炒作行为非常有限，看起来好像大家对私人住宅包括豪宅需求不大，没有一哄而上的架势。私宅房价好像软软的皮球，全看政府的调控政策。

这种看法是有道理的。一方面，新加坡有非常发达且建筑质量很棒的公共组屋市场，已经很好地满足了全国80%居民人口的住房需求，使得整个社会对私人住宅的需求没有那么渴望，私宅市场没有多大的需求驱动力。另一方面，政府的目也是“房住不炒”，希望房价要为新加坡的经济发展服务，政府财政收入并不依赖拍卖土地，通过房地产行业来发财。因为在新加坡，政府售地计划下的卖地收入，都会进入国家储备，为子孙后代贮蓄。政府希望通过发展经济，多方面获取财政收入。譬如政府通过新加坡政府投资公司(GIC)和淡马锡控股(Temasek Holdings)在长期全世界投资产业和企业，呕心沥血为新加坡创造财政收入。

新加坡政府对房地产市场有种超然心态。一方面开放私人公寓和商业，工业地产，吸引外籍人士和外国投资者来新加坡创业和工作，同时不要因为高价房而吓跑外籍人才，也让本地人也怨声载道。所以从2010年开始政府调控本地私宅市场，到2013年摸索出强力有效的调控政策，使得短期内私宅房价基本在非常有限的范围上下波动，不会出每年上涨10%以上的情况 （2018年的涨幅比较接近8%）。如果是每年1～3%涨幅或跌幅，政府也是乐见其成的。这样的话，外籍人士从投资者角度来讲，可能觉得不划算，担心短期内连房子的印花税成本也赚不回来。

乍看起来，与本地公民比较，外籍人士需要多花20%的买家印花税。如果仔细分析就发现，其实没有想象的那么多。首先新加坡具有世界上最高的拥屋比率（超过90%），而且在市场上遇到的新加坡买家绝大部分名下已有1～2处房产，他们再投资第二/三套私人房产时，也需要缴纳额外买家印花税，目前这个比率是12%/15%。就算是永久居民买家，在本地投资第一套房产时，额外印花税的比率也有5%，第二套及以上的比率则是15%。相比之下，外籍人士多交的比率其实没有20%那么高。

另外如果和以前的税率比较，其实相当于增加了5%的额外成本，也就是接近两年的出租收入（假设按照2.5%的出租回报计算）。也就是说，外籍人士只需要比本地人持有更长的时间，这个5%的税费成本让您的租客帮您承担得了。话又说回来，由于本地人和外国人的额外印花税同步增加，贷款额度进一步收紧（也是减少5%），那些财力紧张的本地人和外籍人士会摸着口袋停步观望，有的一等就是好几年。而那些财力雄厚的外籍人士则立刻轻松进场，以实在价拿下最好朝向和楼层的公寓单位，持有多年后可以瞅准市场上涨机会出售，多赚5%也是常有的事；或者以后出售前多租2年就把5%额外成本低消了。这个就是让时间帮您赚钱。有一句话说得好，时间大于金钱。对财力雄厚的外籍人士，先入场投资优质房产卡位然后就是在里面等，让时间和钱为您赚更多回报；而不是在外面等啊等所谓好时机，然后再入场。因为时间也是成本，早买早受益。

试想一下，新加坡作为高度开放的经济体，作为高净值的外籍人士，在祖国已经功成名就，名下的房产也是不少，在新加坡投资的房产只是其中1-2套而已。对拥有多套房产的成功人士，额外印花税成本，在现代国家都是也各种各样的形式存在的。试想一下，本地公民来到新加坡已经多年，他们所享受的“各种优惠”其实是多代人用时间熬出来的。而外籍人士早早在祖国打拼事业有成，尽享财富人生，一来到新加坡，只要缴纳额外印花税，就可以拥有本地最优质的私人公寓单位，那是何等的快意人生。如果说为了省这笔20%（或者说比以前多5%）的额外印花稅，则需要花几年先成为新加坡永久居民，然后再花几年成为新加坡公民，如果过程顺利，在时间上则至少需要5-8年的光景。时间大于金钱，凡是能用钱光明正大一步就解决的都不是问题，既不用求爷爷告奶奶，买人人情，也不需要经过漫长的审核改变国籍。

放眼国内，北京，上海，广州，深圳等一线城市早已实行多轮限购令，投资房产的门槛不断抬升（当然要多花钱了），通过合法途径（而且不多交税，以最低成本的方式）又高调地投资多套房产的方法也所剩无几。如果想通过人脉关系，在北上广深巧妙投资多套房产，其实额外成本也是很高的。这个人情关系需要花时间（请客送礼拉关系需要时间和金钱）和用金钱的方式打通吧，而且也可能面临国内各级政府对官员的问责风险。在新加坡，政府已经为您考虑周到，以法律的形式欢迎您来买房。只要你依法纳税（譬如额外印花税), 你就是一次买多套公寓单位也没有人会说你什么。

再看看香港，外籍人士投资房产需要缴纳额外印花税（15%+15%），澳大利亚也出台额外印花税政策并限制外国人可购买房产类型的限制；英国政府对外籍人士购置房产开征额外地产印花税（市价超过150万英镑的超过10%以上）。其实各地执政当局都希望本地房地产稳健发展，以额外税费成本驱离希望通过短期投机获利的投机者，旨在抑制市场过热和房价虚高，保证投资者能够长期持守以获得稳定的投资回报。

那么过去十年来，和香港私宅房价相比，新加坡的私宅房价走势如何， 本地的豪宅价格到底贵不贵呢？我们知道香港的房价非常贵。参考下图，根据The Demographia International Housing Affordability Survey 2019年的数据，从中产阶级角度来看，香港是世界上房价最高的城市，属于最严重的无法负担程度。而新加坡由于拥有成功的公共组屋政策，房价显得很负担得起。根据2017年的南华早报的报道，100万美元可以在香港Kennedy Town买到400平方英尺的二手公寓，100万美元在伦敦Shoreditch Exchange in Hackney 买到一处660 平方英尺的公寓单位，100万美元可以在新加坡乌节路买到700平方英尺的二手公寓单位。那么如果是豪华新公寓项目呢？房地产咨询公司Knight Frank在2018年一份财富报告中指出，100万美元在香港可以买到约22平方米的豪华公寓面积，在纽约可以买到25平方米的豪华公寓面积，在新加坡可以买到约39平方米的豪华公寓面积。

Savills Singapore于2017年发表了一份房产报告，集中比较了香港和新加坡的豪华公寓市场从2000年到2017年的走势。两者在在2000年到2003年，两地豪华公寓价格差不多， 基本上徘徊不前。而香港豪华公寓价格从2003年开始明显上涨，一直狂奔涨到到2017年。把新加坡的豪华公寓房价甩出了几条街。在这期间，新加坡则从2010年年底开始了长达近10年的房价调整期，包括豪宅在内的私宅房价不断下跌，直到2017年豪宅市场复苏。不过市场经过2018年7月的新一轮降温措施，豪宅市场的涨势非常疲弱。而香港豪宅房价在2019年虽然因为社会动乱和中美贸易摩擦有有小幅下跌调整1.5%，不过总的来说，经过这近17年来的发展，香港豪华公寓售价比新加坡的越来越贵。如果再比较优质别墅的尺价和总价，香港岛的滨海半山别墅比新加坡的永久地契优质洋房也要贵不少。每平方英尺10万港元售价的别墅在香港不罕见，而在新加坡，每平方英尺2500新元（相当于13,600港元）的优质花园洋房非常罕见，顶级的豪宅洋房尺价在1600-2000新元左右。由于政府降温措施继续发挥作用，新加坡的豪华住宅在2019年的售价基本没有什么变化，非常接近2013年高峰期的售价。而在2013年时，香港的豪宅价格就比新加坡高出不少，加上2013年-2019年间的惊人涨幅，新加坡的豪宅年具有相当的竞争力。

我们再看北京，上海和深圳过去10年来的商品房价格走势。风起于青萍之末，浪成于微澜之间。在1998年，在应对亚洲金融风暴冲击的背景下，中国启动住房制度改革，开启房地产行业市场化和启动商品房市场。伴随着城镇化建设和全国经济大发展，中国商品房市场由此历经1998-2018年的二十年长周期繁荣。如果细看北上深这三大一线城市，商品房市场发展更是迅速。 参考凤凰网地产频道和克而瑞研究院的数据，从2009年到2018年这十年时间，这三大城市的一手商品房的平均价格增长了200%～300%不等， 其中以深圳和上海涨幅最为惊人。到2018年，深圳的一手商品房的平均售价达到55,700人民币/平方米，相当于1,100新元/平方英尺；上海的一手商品房的平均售价达到44, 790人民币/平方米，相当于830新元/平方英尺。据安居客研究院的数据，2020年的3月份，北京的一手商品房的平均售价达到49,100人民币/平方米， 上海的一手商品房的平均售价达到47,700人民币/平方米，深圳的一手商品房的平均售价达到52,300人民币/平方米。几年下来， 尽管限购限贷限人非常严格，这几大一线城市的新房售价还是非常稳健。

到2020年3月份， 据国家统计局数据和诸葛找房数据研究中心报道，深圳二手商品房的售价已超过65,200人民币/平方米，北京二手商品房的售价已超过58,100人民币/平方米，上海二手商品房的售价已超过56,700人民币/平方米。而位于深圳宝安中心区和前海二手房售价到达90,000人民币/平方米，相当于1680新元/平方英尺， 这和新加坡高档公寓市场的转售价相去不远。据深圳市房地产信息平台数据和戴德梁行DTZ的分析， 在2019年底，深圳市位于福田区和南山区的90平方米以上的新商品房的售价已经达到93,700到95,400人民币/平方米， 相当于1,750新元/平方英尺。 而售价超过18万～30万人民币（相当于3300～5500新元）的豪华公寓和别墅在深圳和上海也不少见。而在新加坡，这个价位可以买到位于乌节路的永久地契的一手豪华公寓新房或者中央商业区的摩天公寓单位。

第一太平戴维斯每年发布《豪宅价格指数：世界城市》报告，供全球买家与投资客进行决策参考。今年2020年发布报告显示，香港依然是世界豪宅最贵的城市，4160美元（5914新元）/平方英尺，比第二名纽约高81%。伦敦豪宅价格比纽约低25%。中国上海豪宅价格全球城市排名第六，相当于1760美金（相当于2246新元）/平方英尺，在过去十年中上涨了81%。 而新加坡豪宅价格约1580美元（2502新元）/平方英尺， 位居第九位。而北京和深圳的豪宅价格在过去十年来分别上涨了236%和270%。新加坡的豪宅市场仍然具有价格优势， 加上政府不遗余力地调控，市场非常稳健。

新加坡，香港，上海和深圳的豪华住宅区简介

新加坡的豪华公寓区分布在哪里呢？ 根据对近年来所在地段的公寓平方英尺价格的分析，新加坡的乌节林荫道（Orchard Boulevard) 和卡斯卡等（Cascaden），那森路（Nassim）和东陵（Tanglin）路一带，阿摩园（Ardmore Park）和德雷葛园（Draycott Park）一带， 巴特申（Paterson），安尼利山（Leonie Hill ）和格兰芝路（Grange Road）一带，, 经禧（Cairnhill）和索美塞（Somerset）一带，另外位于中央商业区（Central Business District）的风华南岸府（South Beach Residences）和华利世家（Wallich Residence）等也属于顶级豪宅。

香港豪宅还是以山地别墅最为闻名遐迩，主要分布在香港岛的浅水湾，深水湾， 半山区和香港山顶一带。这里几亿港元的别墅比比皆是，不少别墅每平方米尺价超过100万港元，是众多香港富豪和明星大咖居住地。

上海的豪宅有豪华公寓，也有中西合璧的花园别墅。不用讲，上海黄浦江两岸是上海最为奢华的滨江公寓区-这里有闻名国内富豪和明星圈的中粮海景壹号（平均售价21万元人民币/每平方米，安居客网站，简称均价21万元，下同），汤臣一品（均价25.3万元），鹏利辉盛阁公寓（均价20万元），华侨城苏河湾(公寓/别墅均价20/23万元)，绿城黄浦湾（均价15万元）等。喜爱豪华别墅的买家可以在长宁区西郊宾馆附近找到像檀宫（均价29.8万元）这样的奢华府邸。也可以在浦东新区东郊宾馆附近找到像华洲君庭（均价23万元）和东郊壹号（均价20万元）这样的顶级别墅住宅。

深圳的豪宅区主要位于宝安中心区和南山区。滨海一带的前海和后海。譬如深圳湾壹号（均价21万元），汉京九榕台（公寓/别墅均价15/18万元），华润深圳湾瑞府（均价20万元），华润深圳湾悦府（均价20万元），深圳湾公馆（均价19万元）等。