滨海盛景豪苑（Marina One Residences）|滨海湾CBD私宅市场分析
就新加坡的豪华住宅市场而言，武吉知马、荷兰路、东陵、乌节路、中央商业区和滨海湾这些区域是重中之重，豪华住宅云集的精华地段。豪宅市场自2017年开始触底反弹，数十处私宅项目集体出售地价屡创新高，政府售地计划的地价也是不断攀升， 发展商的新项目发售价也是水涨船高，整个高档住宅市场进入了新一轮上升期，而且越来越多的公寓项目的售价超过了$3000元。不约而同地，在毗邻这些豪华住宅区的其它中央区的新住宅项目的售价也超过了$2500元。譬如位于欧南园广东民街的Sky Everton 高层公寓平均尺价超过$2550元，最高售价$2895元（2卧房单位）。 就连位于盛港万国地铁站的商住综合项目的Sengkang Grand Residences在去年开盘时多达45套1-2卧房单位成交尺价超过$1800元，最高尺价达创纪录的$1898元， 这在过去是不敢想象的。
话说回来，在核心中央区地段，永久地契的私宅项目最新成交尺价也重新突破了$4000元, 譬如乌节林荫道的豪华公寓-铂瑞雅居（Boulevard 88）的四套顶层豪宅在2019年的成交尺价都在$4899～5125元之间。就连准豪宅区-第十五邮区的东海岸黄金地段，永久地契的公寓项目也取得了$3000元以上的尺价。位于Amber Road的Coastline Residences公寓在2019年的一套721平方英尺的2卧房单位创造了$3010元的尺价，而且同一项目的其它5套公寓单位（面积介于721～2885sqft）的成交尺价也超过了$2800元。
让我们回到滨海湾和中央商业区这一大片地区。滨海湾和中央商业区是新加坡的经济心脏，这里集中了新加坡的几乎全部摩天大楼, 跨国公司云集, 是世界著名的金融中心之一和新加坡重要旅游景点。对于寸土寸金的新加坡来说，政府也充分认识到专业商业区（CBD）的重要价值。为了进一步激活和充分利用中央商业区的黄金地段， 增加该区在夜晚和周末缺乏活， 加大CBD区域内零售设施和维持周末和下班的访客流量和优化居住功能, 新加坡政府多年来致力于不断改革和转型中央商业区, 其中就包括引入更多的住宅项目，把中央商业区和滨海湾升级为一片集合国际化工作、优质生活和休闲娱乐为一体的大型综合社区。驰名海外的滨海湾金融中心和滨海湾金沙酒店就是其中的杰作。也出现了滨海舫（The Sail@Marina Bay）和滨海湾居（Marina Bay Residences）等豪华私宅项目，这些新项目强调“融合工作、生活和玩乐于一体”的生活方式，受到买家欢迎，促使中央商业区成了高档私宅林立的另一个黄金地区。
为了让市中心变得“人气满满”，新加坡政府2019年提出了“CBD复兴计划”。计划重点即为居住人群的导入，将CBD的资源城市化、社区化，在商务环境中，营造社区氛围，让CBD的优质资源公平共享。新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财宣布该发展规划时曾指出，“政府希望中央商业区不仅是工作的地方，也是充满活力的生活和娱乐场所。
为此，新加坡政府在规划草案中，不仅提出将建造更多住宅，也公布两套新的容积率激励方案，以鼓励现有老旧写字楼变为具有商住混合、酒店或其他创新功能的建筑。规划草案中发布的地下3D规划图纸，也透露出新加坡深化地下空间开发的另一个趋势——将公共设施、交通运输、仓储和工业设施迁入地下，释放更多空间给市民。
更为意义深远的是，新加坡政府从可持续发展角度考虑，近年来与时俱进，推出长远规划, 并在2019年正式提出要建设南部濒水新区（Greater Southern Waterfront）,规划从武吉班让南部到滨海东的广大南部地片，占地约2000公顷，衔接圣淘沙岛和中央商业区和滨海湾，旨在发展该区成为一个面向海景的新兴居住区和办公地带， 堪称新加坡版的黄金海岸。
新加坡政府在2019年发展总蓝图草案提出要继续为市区注入活力，这包括给中央区增加超过2万个新住房，分布在市中心、滨海湾、梧槽等地。伴随着中央商业区和滨海湾的转型和蜕变，该黄金地区近年来也矗立起不少包含私人住宅的综合性项目。
- 丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre），由国浩置地（GuocoLand）发展的大型综合项目，位于丹戎巴葛地铁站上方，是一个集公园、甲级办公楼、五星级酒店、零售楼面和私宅等的综合发展项目，总楼高为64层楼。而本地最高私宅项目华利世家（Wallich Residence）占据丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）的第39层至64层楼。该摩天公寓共有181个单位， 包括1-4卧房单位和几套顶层豪宅，2016年落成。近期平均尺价3440元，最高尺价$4702元。
- 风华南岸府 (South Beach Residences)：是由CDL（城市发展集团）和马来西亚IOI集团联合发展的大型综合项目，包括优质办公楼、豪华酒店、餐饮店面和豪华公寓风华南岸府 （South Beach Residences）。风华南岸府一共拥有190个住宅单位，包括2-4卧房和顶层豪宅单位，位于23至45层楼，俯瞰滨海湾和中央商业区风景线，也连接滨海中心地铁站（Esplanade MRT）和政府大厦地铁转换站。2017年竣工，近期平均尺价$3346元, 最高尺价$3950元。
- V on Shenton （珊顿·云尚） 坐落在”新加坡的华尔街” 珊顿大道5号,由两个壮观的建筑组成，一栋23层楼高的办公楼和一栋54层楼高的住宅大楼， 珊顿·云尚共计510套公寓单位，包括2卧房到4卧房单位和顶层豪宅。项目2017年竣工, 已售出超过九成。近期平均尺价$2301元, 最高尺价$3225元。
- Eden residence capitol：首都综合项目（Capitol Singapore）位于第6邮区，毗邻政府大厦地铁站，由首都戏院、首都大厦（Capitol Building）、史丹福大厦（Stamford House）及首都中心（Capitol Centre）和豪华公寓Eden Residences Capitol， 所有工程均已完成并获得临时入伙准证（TOP），拥有39个单位的99年地契豪华公寓部分——Eden Residences Capitol，公寓的面积至少有2000平方英尺，售价从650万元起跳，最高价在2000万元左右。近期平均尺价约3100-3200元。
- 国浩时代城(Guoco Midtown) 和滨海名汇公寓（Midtown Bay）: 国浩时代城是由国浩房地产（GuocoLand）耗资24亿在美芝路上打造的综合性房产项目， 包括优质办公大楼，零售商场和消闲空间, 作为保留建筑的前美芝路警署和豪华公寓项目-滨海名汇。滨海名汇楼高33层，共有219个单位，主要以一卧房和二卧房为主， 将于2022年完工。近期平均尺价$2908元, 最高尺价$3804元.
- 双景坊(DUO)和双景岭公寓（Duo Residences）: 双景坊(DUO)综合项目是由新加坡主权财富基金淡马锡(淡马锡控股)与马来西亚主权财富基金Kazanah联手强力开发，位于武吉士地铁转换站站旁，它结合双景城办公楼（DUO Tower）、5星级酒店，购物中心和双景岭公寓为一体，2017年竣工。双景岭公寓2013年开始发售，建有660个单位，高49层，包括单间公寓（studio）、1至4卧房公寓和顶层豪宅单位，公寓面积介于430至4000平方英尺。近期平均尺价$2212元，最高尺价$2609元。
我们再回顾滨海湾之前推出的几处大型公寓项目。最早于2004年登场的滨海舫（The Sail @ Marina Bay）是当年的年度畅销项目，属于99年地契，总计1111套单位，推出时的平均尺价为$900元左右，2008年竣工。2009年一单位创下$3499元的转售高价，2014年的转售单位尺价介于$1728元至$3122元，而2019年的转售单位尺价介于$1607元至$2359元。
滨海湾金融中心住宅项目滨海湾居（Marina Bay Residences）属于99年地契，于2006年推出时，平均尺价约1700元，顶层豪宅创下尺价$3450元历史新高，428个单位在三天内被抢购一空。项目在2014年的成交尺价介于$1947元至$3923元，而2019年的转售单位尺价介于$2118元至$2608元。
位于珊顿道上的珊顿一号（One Shenton）属于99年地契，在2007年推出时，341个单位在一天半内几乎卖光，平均尺价介于$1500元至$2100元，最高尺价$2757元。2014年成交的单位尺价则介于$1805元至$2111元, 而2019年的转售交易不多，单位尺价介于$1347元至$1998元。
同样位于滨海湾金融中心内的滨海湾轩（Marina Bay Suites）属于99年地契，于2009年开卖，221个单位的绝大部分已售出。2014年交易不多，只有位于61-63层的几处大面积单位成交，尺价介于$2720元至$2787元。而2019年的转售交易同样非常少，主要是位于中底层的单位成交，尺价介于$1746元至$2080元。
我们可以参考这张表格，简单总结了近年来在中央商业区和滨海湾一带的综合性的公寓项目，与以上几处位于中央商业区的大型项目相比较，位于滨海大道的滨海盛景豪苑公寓有两座大楼，即公园大楼”（Park Tower）和花园大楼（Garden Tower）。 拥有521个单位的“公园大楼”（Park Tower）自2014年推出市场以来，已售出超过九成，平均交易尺价为$2340元 。拥有521个单位的花园大楼（Garden Tower）自2018年推出市场以来，已售出六成以上, 近期平均尺价$2450元， 最高尺价$3285元。
附注：滨海盛景豪苑卖点集锦
1.稀缺资产，潜力巨大：非常罕见的新加坡和马来西亚政府合作的综合性项目，意义非凡， 绝无仅有。
2.城市中心，位置极佳：位于新加坡滨海湾中央商业区的核心地段，集优质办公楼，零售商场，城市绿洲和豪华公寓于于一体。
3.坐拥新加坡中央商业区最大的绿化景观，绿色之心，拥有一流的宜居环境。
4.新加坡坐拥最多地铁站和地铁线服务的豪华公寓：3座地铁站 （滨海湾，珊顿道，市中心站）/4条地铁线（南北线，市区线，汤申线，环线），通达全岛各地，交通便利。其中距离入口不到100米的滨海湾地铁转换站将是新加坡最大的地铁站。
5.通过中央商业区的地下人行通道与莱福士坊地铁转换站相连。
6.公寓与滨海湾金融中心大厦，滨海湾金沙酒店，滨海湾花园，新加坡摩天轮，滨海艺术中心等地标近在咫尺。
7.位于新加坡滨海新城的中心地带，将会成为南部滨海市区的新核心。