聚宝园（Treasure At Tampines）| 市场动向
2020年3月20日：聚宝园（Treasure At Tampines）已售出1050套单位，过去1年来所售出单位中，包括1卧房单位178套，1卧房+书房单位43套，2卧房单位211套，2卧房+书房单位131套，2卧房优质单位45套，3卧房单位188套，3卧房优质单位161套，4卧房单43套，4卧房单位优质单位21套，5卧房单位30套。买家看好其位于成熟市镇淡滨尼，周围学校众多，交通便利，售价非常亲民，户型多样和多元化设施、以及公寓管理费较低等优点。
2020年2月05日：聚宝园1月份售出50套单位，中位数尺价约$1,371元。
2020年1月20日：聚宝园2019年共售出876套单位，位居新加坡最畅销私宅项目第一名，中位数尺价约$1,345元。
2019年9月20日：聚宝园在8月售出93个单位，中位数尺价为1343元。
2019年6月20日：聚宝园5月份售出50套单位，50个单位，中位数尺价约为1340元。
2019年4月28日：聚宝园在3月卖出289套单位，中位数尺价约为1335元。
2019年3月15日：本地历来最大私宅项目聚宝园（Treasure at Tampines）开盘，平均售价预计为每平方英尺1280元。
2017年8月26日：森联集团以9亿7000万元收购淡滨尼阁（Tampines Court），取得聚宝园公寓项目所在的大型地块。
聚宝园（Treasure At Tampines）| 淡滨尼最大的私人公寓项目
聚宝园（Treasure At Tampines）是位于第18区的淡滨尼区（Tampines）的本地有史以来最大的私宅项目，占地面积约为60,283平方米，项目包括29栋12层高住户大楼和128处公寓设施，共建有多达2,203套公寓单位，由本地知名发展商由森联集团（Sim Lian Group）和森联控股联合发展。该项目户型多样，包括187套一卧房单位，44套一卧加书房单位，425套两卧房单位，313套两卧加书房单位，761套三卧房单位，363套四卧房单位和110套五卧房单位。单位面积介于43平方米到160平方米，预计于2023年能取得临时入伙准证。聚宝园自2019年3月开盘1年时间，发展商已经买出了超过1000套单位， 并且以售出879套单位成为2019年新加坡最畅销私宅项目冠军。
聚宝园位于淡滨尼11街，距离四美地铁站（Simei MRT Station）和东福坊商场（Eastpoint Mall）约600米，从那里一站即达淡滨尼地铁转换站（Tampines MRT Interchange）和淡滨尼区域中心，那里汇集了Tampines Mall、Century Square，Tampines One）和淡滨尼天地（Our Tampines Hub）等多家购物商场和休闲设施。居民驾车出行更是方便，泛岛高速公路，淡滨尼高速公路和东海岸高速公路近在咫尺。
聚宝园位于成熟社区，周围教育资源丰富，光1公里内就有7所小学， 还有多所中学，国际学校和新加坡科技设计大学等。公寓周围医疗设施齐全，前往淡滨尼社区综合诊所和樟宜综合医院十分便利。对于热衷于户外运动的住户，聚宝园门外不远处就是公园连道，北连直达巴西礼滨海公园和Downtown East 度假村，南下可达勿洛水道和风景优美的东海岸滨海公园。聚宝园位于新加坡东部的富有历史气息的成熟市镇， 又靠近东部蓬勃发展的新区-淡滨北，樟宜樟宜商业城和日益扩建的樟宜机场，是非常适合自住友满足投资需要的优质大众化公寓项目。
聚宝园（Treasure At Tampines）| 地段位置和周边设施
聚宝园（Treasure At Tampines）位于成熟的淡滨尼市镇，周围生活配套齐全，交通便利，购物餐饮休闲设施丰富多样。项目距离四美地铁站（Simei MRT Station）和东福坊商场（Eastpoint Mall）约600米，可以满足日常生活需要。从那里一站即达淡滨尼地铁转换站（Tampines MRT Interchange）， 巴士转换站和东部最大的商业和金融中心-淡滨尼区域中心，那里汇集了Tampines Mall、Century Square，Tampines One）和淡滨尼天地（Our Tampines Hub）等多家大型购物商场和居民便利休闲设施， 为住户提供了非常齐全的购物餐饮和休闲需要。 另外喜欢逛大型仓储式商场的居民， 不要错过位于附近的淡滨尼零售工业园， 住户驱车前往10分钟左右就可到达。那里聚集了IKEA宜家家具， Courts大卖场和Giant霸级超市三大零售商场。
居民如想买到新鲜的水果、蔬菜和肉类和品尝本地美食，Treasure At Tampines （聚宝园） 的住户可以到附近的淡滨尼11街大牌137巴刹与熟食中心（Block 137 Tampines Street 11 Market and Food Centre）、位于淡滨尼天地（Our Tampines Hub）的熟食中心和勿洛北4街大牌85 巴刹与熟食中心（Block 85 Bedok North Street 4 Market and Food Centre）。
对于希望经常享受乌节路商圈和滨海湾购物区购物乐趣和品尝各国美味佳肴又不想劳师动众驱车到市中心的居民，我们会推荐星耀樟宜（Jewel Changi），而聚宝园住户驱车10分钟左右就可到达。这一大型购物休闲设施是由樟宜机场集团和凯德集团携手发展及经营，耗资17亿元，历经多年才打磨完成。星耀樟宜汇集了海内外280多家商店和餐饮店，并以不同的零售概念，包括双层楼（duplex）零售空间，以及俯瞰40米高雨漩涡的用餐区等。位于建筑顶层星空花园（Canopy Park）的各种游乐设施，如奇幻滑梯、天空之网，以及树篱迷宫和镜子迷宫等自去年开业以来，已成为樟宜机场的重要地标，为穿梭各地的全球旅客和本地居民提供一流的零售、餐饮和休闲体验。
公寓所在的淡滨尼市镇地铁网日渐完善。其中淡滨尼东和淡滨尼西地铁站位于市区地铁线，并且通过淡滨尼地铁转换站与东西地铁线相连。未来的淡滨尼北地铁站则位于跨岛地铁线，向西会连接后港，宏茂桥，武吉知马和金文泰市镇等。聚宝园公寓连结东部多条主干道和高速公路如泛岛高速公路（PIE），加冷－巴耶利峇高速公路（KPE）、淡滨尼高速公路（TPE）和东海岸公园大道（ECP），居民非常交通便利。 项目竣工后，发展商根据需要计划提供往来淡滨尼区域中心的接驳巴士。住户驱车前往淡滨尼市镇中心大约需要5分钟时间，前往樟宜机场和星耀樟宜购物休闲中心只需10分钟左右，开车前往乌节路商圈，中央商业区和滨海湾大约需要20分钟车程。开车前往兀兰海关入境马来西亚新山，大约需要30分钟时间。
如果说要寻找一处公寓项目的周边教育资源比较富集的， 聚宝园（Treasure At Tampines）绝对是首屈一指的选择， 从幼儿教育，小学教育，中学教育，到大学教育，可谓你有我有全都有。附近的公立学校非常多。先说说公寓周围的幼稚园设施，一公里之内有就有Iman Kindergarten， PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ TAMPINES-CHANGKAT，PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ CHANGI-SIMEI，Church Of Holy Trinity Kindergarten，Soka Kindergarten，PCF SPARKLETOTS PRESCHOOL @ TAMPINES WEST等8处幼稚园。
距离公寓1公里内的政府小学则包括树仁小学（Angsana Primary School）、尚育小学（Changkat Primary School）、崇福学校（Chongzheng Primary School）、淡滨尼小学（Tampines Primary School）、育民小学（Yumin Primary School）、东景小学（East View Primary School）、俊源小学（Junyuan Primary School）等7所小学。1-2公里之内则有圣希尔达小学（Saint Hilda’s Primary School）、圣安东尼女校（小学）（Saint Anthony’s Canossian Primary School）、工商小学（Gongshang Primary School）、淡滨尼北小学（Tampines North Primary School）、东源小学（East Spring Primary School）、万慈小学（Red Swastika School）等。
距离公寓0-2公里的中学则有淡滨尼中学（Tampines Secondary School）、尚育中学（Changkat Changi Secondary School）、思励中学（Pasir Ris Secondary School）、圣安东尼女校中学（Saint Anthony’s Canossian Secondary School）、圣希尔达中学（Saint Hilda’s Secondary School）、义安中学（Ngee Ann Secondary School）、东景中学（East View Secondary School）、圣公会中学（Anglican High School）、育青中学（Bedok Green Secondary School）、俊源中学（Junyuan Secondary School）、东源中学（East Spring Secondary School）、德明中学 （Dunman Secondary School）和淡滨尼初级学院（Tampines Junior College）。公寓附近的大专学府有淡马锡理工学院（Temasek Polytechnic）和新加坡的第四所公立大学-新加坡科技设计大学（Singapore University of Technology and Design）。对于外籍家长，公寓附近的国际学校则有Middleton International School(Tampines Campus), One World International School和United World College Of South East Asia (East Campus)等。
聚宝园公寓位于第18邮区的成熟市镇，周围医疗保健设施齐全。住户驱车几分钟就到了东部最大的综合性医院-樟宜医院（Changi General Hospital）。前往位于盛港地铁站附近的盛港综合医院和社区医院也就10多分钟时间。而规模庞大设施一流的罗敏娜保健城（Health City Novena） 也就20分钟的车程， 那里云集了陈笃生医院，伊丽莎白医院和其它国立医疗机构等。靠近小印度的花拉公园医疗中心汇集了斐瑞医疗中心（Farrer Park Medical Centre）、斐瑞医院（Farrer Park Hospital），为附近居民提供优质医疗保健服务。而小印度附近的竹脚妇幼医院（KK Women’s and Children’s Hospital）是本地妇女和儿童专科医院。
乌节路靠近植物园大使馆区则有位于纳比雅路（Napier Road）上的鹰阁医院和专科中心(Gleneagles Hospital and Medical Centre)和附近的康健医药专科中心 (Camden Medical Centre)。 乌节路经禧一带则有伊丽莎白医院和医疗专科中心 (Mount Elizabeth Hospital and Medical Centre)和百丽宫医疗专科中心（Paragon medical Central)。住户也可驱车东海岸公园大道前往本地最知名的公立医院-新加坡中央医院（Singapore General Hospital）和欧南园国立医疗研究机构, 也可以前往武吉士的莱福士医院（Raffles Hospital）。所以对于Treasure At Tampines的居民来说，外出就医保健十分方便。
喜欢户外活动的居民也有福了，聚宝园门外不远处就是公园连道，向北可以直达巴西礼滨海公园和Downtown East 度假村，以及闻名遐迩的樟宜村和樟宜滨海公园，那里的各种滨海度假休闲设施非常齐全，就算花一整天时间也无法尽兴。顺着公园连道南下可达勿洛水道和风景优美的东海岸滨海公园， 又是一处绵延10公里的黄金海岸。 闲暇时住户也可以驱车前往附近勿洛蓄水池，和家人朋友们在环湖公园散步，野炊和健身， 十分惬意。
聚宝园（Treasure At Tampines）| 公寓设计和设施景观
聚宝园（Treasure At Tampines）占地65万平方英尺，以2203套公寓单位规模享有新加坡第一大公寓美誉称号。这个地段原来是 淡滨尼阁（Tampines Court），由森联集团在2018年以9亿7000万元收购。它也是继丽敦豪邸（d’Leedon，1715个单位）之后，本地最大的私宅项目。发展商和建筑设计公司Design Link Architects Pte Ltd精心合作，打造这一东部聚宝公寓新楼盘。这个超大型公寓取名聚宝园，意指拥有丰富的财富和您所珍视的一切，包括最有价值的生活空间和欢快庆典。在舒适的空间中生活，探索和成长。沉浸在生活的丰富性中，幸福、希望和爱的种子永放光彩，记忆永恒。宁静而美丽的家园，在精心设计装备精良的套房和广阔的园景中闪闪发光。
公寓大楼最大限度地使用玻璃材料，打造更加明亮放松的生活空间，通过多达128处公寓设施，带给居民五彩缤纷的生活方式选择。这些琳琅满目的公寓设施包括多达7处游泳池（2处50米标准泳池，1处家庭泳池，2处水下健身池，2处儿童滑水池，1处浅水泳池等）拥有9个功能活动室的俱乐部会所，Spa池、按摩池，户外厨房，24小时开放的室内健身房、瑜伽室、宠物空间， 2处儿童游乐场，多处主题花园，多个凉亭，烧烤台，散步小径等有益健康的设施和社交空间等，可满足居民多样化的休闲需求。宽敞高效的布局，最大限度地提高舒适度和空间享受。公寓也选择伊莱克斯和汉斯格雅时尚优质的家居配件。整个社区提供智能技术和安全通道，住户可在地下室和1层楼的电梯大堂，预订俱乐部内的指定活动区域和娱乐休闲设施。
公寓的每个单元追求布局合理和高效，宽敞舒适，并配备现代化的设施，以及一流的配件和家具，带来精致的家居生活，以提供便利的生活体验。项目提供1-5卧室不同类型的单元以满足不同的需求。有些单元配备额外房间，居民可将之转换为书房，办公室或客房等，自由支配。有效的平面设计为居民提供方正有效、宽敞，可以彻底优化的生活空间。生活在聚宝园，居民就是主角，你可以掌控一切，感受生活、感受亲情、感受爱情，体验从未体验的聚宝生活。
聚宝园公寓采用现代化的智能家居系统，让您的生活智能化、数码化，轻松安全指点生活、感受生活。这个系统包括采用数码锁，让居家生活更安全更便利。智能家居系统也可以遥控居家空调开关和温度，让您回到清凉舒适的家。居家智能系统还包括通过手机来遥控贵客的来访以及居家递送服务，更加方便快捷。
聚宝园（Treasure At Tampines）| 户型组成和平面设计图
聚宝园（Treasure At Tampines）是本地罕见的巨型公寓项目，占地面积达60,283平方米，包括29栋12层高住户大楼和128处公寓设施。发展商由森联集团共建有多达2,203套公寓单位，而且户型丰富多样，包括187套一卧房单位，44套一卧加书房单位，425套两卧房单位，313套两卧加书房单位，761套三卧房单位，363套四卧房单位和110套五卧房单位。单位面积介于43平方米到160平方米，可满足从单身人士/投资者，年轻夫妻，到多代同堂家庭等广大买家的需求。
聚宝园（Treasure At Tampines）的户型组成
聚宝园（Treasure At Tampines）的户型分布
聚宝园（Treasure At Tampines）的户型图
聚宝园（Treasure At Tampines）| 发展商参考售价
聚宝园（Treasure At Tampines）自2019年3月开盘以来，到2020年3月20日累计售出1051套单位，其近期的楼盘平均尺价约$1345元，其中最低售价则为$1,106元,2019年9月份来自于一套面积1,722平方英尺的5卧房单位；最高售价为$1,521元 ，于2020年3月份来自于一套面积463平方英尺的1卧房单位。过去1年来所售出单位中，包括1卧房单位178套，1卧房+书房单位43套，2卧房单位211套，2卧房+书房单位131套，2卧房优质单位45套，3卧房单位188套，3卧房优质单位161套，4卧房单43套，4卧房单位优质单位21套，5卧房单位30套。最近的发展商售价尺价：1卧房平均约$1,525元，2卧房平均约$1,400元，3卧房平均$1,342元，4卧房平均$1,549元，5卧房平均$1,207元。
聚宝园（Treasure At Tampines）公寓项目投资分析
在新加坡投资公寓项目从理论上讲潜在风险非常低，因为新加坡私宅市场是属于典型的政府强力调控，却又充分竞争的公开透明的市场。从长期来看，投资公寓项目都是包赚不赔的。作为理智的房产投资人，大家不妨从项目潜力，项目风险和市场走势3个方面来进行评估分析。
- 项目潜力：一处公寓项目潜力主要包括升值潜力和出租潜力， 决定项目升值潜力的最主要因素就是入场价格和周边发展潜力； 而决定出租潜力的主要是该项目周边租客群体的大小和出行方便程度。
- 项目风险：一处公寓的投资风险主要是来自投资者进场价格是否偏高，投资人资金持有能力大小和未来出租是否困难等。
- 市场走势：如果市场现在处在新一轮的上涨期，则是投资者值得投资的黄金窗口。如果市场现在一直处在历史高位，则短期内投资风险比较大，投资者需要坚持到下一个上涨周期来临时才能取得不错的升值回报， 虽然这个期间屋主依然可以通过出租房产获得一些收入。
那么我们来分析一下聚宝园（Treasure At Tampines）这个项目的投资前景如何呢？综合以上所说，我们可以从进场价格，发展潜力，潜在风险和市场趋势几个方面来稍作分析。
聚宝园（Treasure At Tampines）的进场价格：发展商森联地产的购地成本大约是$667 psf ppr，按照房产网站edgeprop.sg推算，其私宅项目的成本价在$1,140元psf左右。考虑到未来交通的顺畅性，发展商需要建设一条连接道路方便车辆出入。自2019年3月开盘以来，发展商到2020年3月20日已经卖出了约1051套单位，这是非常稳健的业绩。 值得一提的是，聚宝园位列2019年新加坡十大畅销公寓楼盘冠军， 中位数尺价约1387psf， 非常接地气。而2020年1月份，悦湖苑持续发力，售出50套单位，这些都显示出买家对成熟市镇淡滨尼新公寓楼盘的非常看好。在2019年，发展商每平方英尺的售价范围从$1125元到$1491元不等。
聚宝园的周边发展潜力：聚宝园是典型的成熟社区-淡滨尼/四美地区的大型公寓。这个项目位于备受买家欢迎的成熟住宅区，靠近四美地铁站和连接主要快速公路。步行数分钟可到樟宜综合医院。距离淡滨尼地铁转换站和淡滨尼区域中心仅一站距离（约3分钟乘车时间）。更重要的是，公寓周围的教育资源极为丰富，0-2公里内的小学就多达10所。它周围还有许多名校及繁忙的商业／工业区，人口数量庞大。淡滨尼市镇占地广大，政府正在按部就班建造新市镇，带给淡滨尼和东部地区勃勃生机。淡滨尼地区的地铁网络日益完善，市区地铁线和跨岛地铁线逐步引入，前往市区更加方便。樟宜商业园不断升级和扩建， 樟宜机场在建造星耀樟宜综合购物中心后也在建造新的航站楼。位于展览中心地铁站附近的新加坡科技设计大学也拔地而起，不断强化东部的教育发展。
另一方面，附近占地巨大的巴耶利峇空军基地也会根据政府规划，预计2030年后搬迁到樟宜东填海区。而空军基地将搬迁后所腾出的约800公顷的庞大地段将重新发展，当因此修改周边住宅限高后，将会给东北部广大地段带来巨大的发展机会。更多商业和产业导入带来更多人口导入，同时提高附近住宅的租金回报。而交通如此方便的聚宝园则是受益匪浅。预期周边住屋需求非常旺盛，出租市场也是非常看好，只要投资者个人财务状况良好，整体而言，投资聚宝园的风险是非常低的，而长期回报则是非常巨大。
聚宝园的投资风险：在2017到2018年的私宅集体出售的热潮中，在节节攀高的政府售地价格推动下，新加坡的私宅售价开启了2017年-2019年的三连涨上升周期。包括淡滨尼和巴西礼在内的第18邮区的新公寓售价也跟着水涨船高。去年底位于盛港万国地铁站旁边的新公寓售价尺价突破$1750元，靠近淡滨尼12道的 The Tapestry新公寓项目售出722套单位，平均尺价也达到了$1,375元。而聚宝园具有规模宏大，设施齐全，户型多样和周围教育资源丰富，靠近各交通干线的诸多优势，成为新加坡东部最畅销的新公寓项目，其售价显然非常吸引人，属于物超所值。
我们这里把聚宝园公寓和其它新楼盘公寓项目相比较,从中大家不难发现，悦湖苑的售价却是中规中矩，为广大买家所接受，其房价风险非常非常低，对财务状况良好的买家来说，未来风险几乎为零。首先我们比较一下悦湖苑和最近这一年来的比较有代表性的公寓项目的销售情况，参考如下图表，数据来源于Edgeprop.sg 和市区重建局。不难发现，和位于万国地铁站旁的Sengkang Grand Residences综合公寓项目（平均尺价约$1745元)，位于后港和实龙岗一带的Forest Woods（平均尺价约$1560元), The Garden Residences（平均尺价约$1571元), Affinity At Serangoon,公寓项目（平均尺价约$1518元)，位于山景一带的Midwoods公寓（平均尺价约$1640元)，位于牛乳场路一带的Dairy Farm Residences商住综合公寓（平均尺价约$1551元)等这些楼盘相比，位于淡滨尼11街的聚宝园的售价确实非常亲民，堪称周边配套实施齐全又最“便宜的”大众公寓。 有比较才有鉴别，投资悦湖苑公寓的风险大小主要取决于买家的长期持有能力。
特别需要指出的是，聚宝园位于非常成熟社区-淡滨尼/四美，交通方便，位置优越。 这里各类学校云集，从幼稚园，小学，中学，国际学校到政府大学，选择多多。譬如位于樟宜上段的本地公立大学-新加坡科技设计大学校园也拔地而起投入使用。各类优势教育资源会带来源源不断的人流和人口迁入，这是对悦湖苑长期投资价值的有力维护，从长远来看，学区房一直都是低风险房产。
另一方面，新加坡私宅市场近年来涌现出不少公寓单位超过1000套以上的霸项目，这些超大型公寓楼盘，都位于公共设施齐全，生活配套完善的成熟市镇， 深受附近社区居民的欢迎。参考如下图表，数据来源于Edgeprop.sg和市区重建局，位于淡滨尼的聚宝园（Treasure At Tampines）和位于友诺士地铁站旁的Parc Esta（东景苑）和位于金文泰市镇的锦泰门第，位于红山的Avenue South Residences （南峰雅苑），位于后港7道的Riverfront Residences，位于后港高文的The Florence Residences，位于实龙岗一带的Affinity At Serangoon），位于碧山/汤申上段的Jadescape （顺福轩）等这些大型名牌公寓相比，也是大受欢迎，性价比很高。而且我们知道， 这些大型公寓项目，由于住户众多，具有明显的品牌效应，公寓设施齐全， 户型多样，未来的买卖出租交易也是非常活跃，形成众星捧月般的“托市效应”，无论投资和自住，其风险是相当低。
私人住宅市场走势：新加坡私人住宅市场在2017年结束长达4年的缓慢下滑和调整期，开始止跌回升，全年私宅价格涨幅1%。2018年的 私人住宅市场依然火热，全年私宅价格上扬达7.9%。刚刚过去的2019年新加坡全年私宅售价涨幅为2.7%， 发展商共售出9912套私宅单位， 交易量比2018年增加13.7%。业内人士普遍认为，随着过去三年来新楼盘售价进入新的上升渠道，接下来推出的新私宅价格会随着土地价格走势而水涨船高。而政府自2013年以来，连续出台几轮降温措施，包括从不断上调额外买家印花税，不断收紧银行贷款，到不断抬高发展商的购地成本，私宅市场依然坚挺，并逐步恢复到2013年的高水平。 这就表明，这7～8年来进入市场的众多买家和发展商都经过政府降温措施的严格考验，财力雄厚，具有很强的持有能力。而政府目前没有放宽降温措施的打算，所以私宅价格不断上扬是市场情绪的真实反映，也显示本地私宅市场具有很强的韧性和可持续发展实力。 由于新加坡私宅市场的非常健康，短期投机行为几乎无利可图，对外抗风险能力也是非常强的， 所以即使外界形势变化，但是对新加坡的楼市影响是非常有限的，因为本地私宅市场超过85%以上交易是由生于此长于此的本地居民来支撑的，外籍人士占比非常低，可谓投资风险非常小。而未来预计楼市会受本地经济增长，居民收入增加和更多高净值人群的迁入而取得可持续增长。
需要深入分析的买家，可以进一步交流。综上所述，聚宝园（Treasure At Tampines）公寓在市场买价，升值潜力，潜在风险和市场走势几个方面都是非常不错的投资项目， 也是诸多看好东部淡滨尼/展览中心地区前景的买家的理想家园。当然聚宝园公寓的不足之处也在于规模太大，户数太多，担心以后居住社区比较拥挤，另外和地铁站有点距离，无法2-3分钟就能到达淡滨尼地铁转换站，还是需要搭车前往淡滨尼市镇中心享受完美的购物就餐体验，对于比较讲究精致生活的住户，可能需要借助私家车，巴士和Grab网约车平台才能保证快速抵达各大购物中心，不过这些缺点也是因人而异，有办法克服的。当未来淡滨尼/会展中心这一带全面蜕变崛起，科技进步和交通连接越发方便时，聚宝园公寓的真正的升值潜力就会显现。
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