投资新加坡房地产

投资新加坡房产？新加坡虽然在世界上是一个弹丸小岛，不过其凭借优越的地理位置，健全有效的法律制度，廉洁高效的政府治理和灵活创新的经济策略，求贤若渴的移民政策， 拥抱全球的开放心态，她正在成为一个真正意义上的全球性的大都市。对于 越来越多的全球投资者和人才来说，新加坡已经成为一个理想和充满活力的投资地点，经商和工作。他们被这里高效率的亲商政策， 首屈一指的治安环境,  具有竞争力的税收法规，高水平的医疗保健服务，双语化的英式教育体系， 多元化的文化底蕴和丰富多彩的生活方式所吸引， 纷纷前来投资经商和工作。

新加坡也是世界上最安全和最有吸引力的房产投资地之一。对中长期的房产投资者而言，新加坡的持续发展为他们获取非常不错的资本增益和回报提供了良好的条件。过去数年，在新加坡的经济快速增长的有利形势下，很多颇有眼光的专业人士通过在新加坡投资房地产已经赚得金满钵满。只要新加坡经济持续不断发展，通过投资房地产并且长期持有，实现财富保值和增值的目标毫无悬念。

随着越来越多移民的涌入，我们已经感受到不少外资在新加坡投资住宅及商业物业。今天，大约20％的新加坡私人住宅物业是由外国机构和外国高净值 个人所购买。这些国际买家大部分来马来西亚，中国（包括港澳台地区），印度尼西亚，亚细亚其他国家，印度，澳洲和北美等。

包括中国，印度东盟等在内的亚洲新经济体的崛起，进一步加强了具有明显区位优势和全方位国际接轨能力的新加坡的投资价值和潜力。就个人投资而言，新加坡的房地产、基金市场确实成功吸引不少外来投资，政府同时推出了“全球商业投资者计划”，旨在通过推行投资移民政策来吸引海外投资者、企业家和商业管理人才在新加坡投资和创业。

根据房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）发布的《2020年财富报告》（The Wealth Report 2020），新加坡2019年有3306名净值达3000万美元（4150万新元）或更高的超高净值人士（UHNWI）。预计新加坡的富豪人数五年内将增加三成，在全球将是增速最快的12个国家之一。该报告指出，亚洲的超高净值人士总数去年增加的速度，超越全球多数地区，增加了13％或1万1800人，使亚洲超高净值人士总数达到10万3000人。而亚洲的财富创造，来自房地产市场的强劲表现功不可没。

莱坊说认为新加坡超高净值人士总数的增加，是因为新加坡的宜居条件吸引他们并在此设立业务基地。此外，新加坡的投资机会和生活方式，也是吸引超高净值人士前来的原因。根据莱坊的城市财富指数（City Wealth Index），考虑生活方式因素时，新加坡排名全球第五，在投资方面，新加坡排全球第10。而且，蓬勃的起步公司景象，也带来新一波的富豪人数增长。报告指出，颠覆科技业务模式兴起以及充裕的资本带动东南亚超高净值人士的进一步增长，料有更多家族办公室在新加坡设立，这是鉴于这里吸引人的投资计划和具公信力与透明的法律结构。而且政府打算加强新加坡作为财富中枢的竞争力。报告也显示，每四名新加坡富豪当中，就有一人在2020年将购买一套新房子。财富经理说，除了新加坡之外，富豪买房的最热门地点是英国、澳大利亚和美国。

对中国大陆的房产投资者而言， 国内由于地域广阔，发展不平衡, 各级政府需要不断在保持经济增长和和民众生活水平之间取得动态平衡， 对房地产市场的频繁干预调控也增加了投资的不确定性。而新加坡，由于地域狭小，土地资源稀缺， 政府调控法制透明，房地产市场的发展显得非常成熟稳定和有序。 加上新加坡也使用简体中文作为日常用语，这种双语环境以及优秀的教育资源、环境优美和治安稳定、清晰的产权保证，稳定的汇率，低息贷款利率和强劲的经济发展前景带动中国买家对新加坡房产青睐有加纷纷入市，新加坡当之无愧地成为亚洲的最佳房地产投资地。

就新加坡房地产而言，外国人可以直接购买一套到多套私人公寓单位，或者商业和工业地产，无需政府部门批准。有地住宅（洋房/别墅）则为受管制房地产，位于新加坡岛主岛上的洋房，只有本地公民可以买卖，对新加坡经济和社会有重大贡献的永久居民也可以申请，政府会个案处理。新加坡的圣淘沙岛的有地洋房外籍人士可以申请购买，政府通常开绿灯批准。

新加坡私人公寓则成为外籍人士投资的首选房产类别。本地的私人公寓分布在全国28个邮区，从区域市场来看，可以分为非中央区（Outside of Centre Region)的大众公寓、位于其它中央区（Rest of Centre Region)的中档公寓和位于核心中央区（Core Centre Region) 的高端和豪宅市场。本地公民占据了消是大众和中档住宅的绝大多数人群。 而外籍人士对高端住宅市场购买的比较多，与少数本地富裕公民投资热情旗鼓相当，而中国，马来西亚，印尼等国的买家则位居这类高端房产外籍买家的前三名。

作为亚洲最国际化的城市，与世界上200多个国家和地区有经济交往，寸土寸金的新加坡也是世界上生活水平最高的地方之一，100多万外国专才在此安家、生活、工作、或经商， 其住房租金也是非常稳健。新加坡政府从长远规划，推出人口发展白皮书，预计到2030年，增加本地人口到690万人。从投资者的角度讲， 房产投资的升值也是期待满满。

当然作为一个理智的房产投资者，不难发现新加坡的房地产是在政府的有效的法制调控下稳健发展的， 对政府出台的一系列政策一定要认真研究，学以致用，这样才能规避风险，对房地产投资作出合理明智的选择。自2009年以来，鉴于新加坡房地产市场的快速增长，政府多部门已经陆续推出一系列的房地产降温政策，从住宅物业贷款条例，房产税等多方面，进一步调控买卖交易，抑制投机，挤压泡沫，稳定房价， 让房价回到能够比较真实地反映经济发展状况上来。新加坡政府表示，这些调控政策很多是暂时性，并非长久之计。

尽管有来自政府的强力干预， 新加坡房地产市场仍然具有很强的周期性。当2010～2013年推出市场的大量私人住宅项目陆续竣工，发展商手上资金回笼，加上国际市场流动性依然旺盛，使得本地私宅集体出售活动日渐高涨， 政府售地地价也不断攀高。从2017年开始，新加坡房产市场进入新一轮的上涨周期， 2017-2019年三年间累计上涨近12%。政府也在2018年7月出台新一轮降温措施，通过增加额外买家印花税，提高房产贷款门槛，加大发展商购地成本等，来进一步调控本地市场的非理性因素。

根据房地产经纪公司ERA于2020年1月发布一份报告，尽管政府实施了新一轮的降温措施有17个月了，位于核心中央区（CCR）内的高档公寓交易量为3740个单位。共有2427个在核心中央区的非有地私宅被新加坡人买下，外国买家购买了1264个单位，其余49个单位由企业购得。显示外国买家在豪宅市场的需求依然维持在一定水平，因为愿意支付更多额外买方印花税购买新加坡住宅的部分外国买家，是只对豪宅感兴趣的高净值人士。支撑本地豪宅市场的外国买家主要来自中国、印度尼西亚、马来西亚和美国， 随后的有台湾，香港和印度等地。

无论如何，新加坡土地资源的稀缺性和经济的稳健增长不会改变， 新加坡人口稳定增长的现实需要不会改变，人们不断追求高品质房屋的愿需求不会改变， 然而永远改变的是人们的生活成本，只会越来越高，这是社会发展的必然趋势。只要把握好政策，新加坡房地产投资的价值依然存在，大有可为。

虽然政府进行了多轮调控，但由于新加坡人口比房屋供应增长速度快，房屋供不应求，以刚性需求来看，房价还有很大上升空间。此外，新加坡政府此前公布了人口白皮书，预计新加坡人口到2020年将从目前的531万人增加至580万到600万人之间，到2030年可能进一步达到650万至690万人之间，这些增长的人口意味着市场需要供应更多房屋，从目前供需不平衡的情况来看，从长远角度讲，房地产价格一定会走高。